아파트 분양가 '20% 인하' 실현될까?

미분양으로 움츠러든 주택업계가 이번엔 '분양가 상한제' 아파트 등장으로 바짝 긴장하고 있다.

상한제 적용 단지의 분양 가격이 향후 지역 부동산 시장에 미칠 심리적 파급 효과가 상당할 것으로 전망되기 때문이다.

◆분양가 상한제 어떻게 적용되나

분양가 상한제는 크게 볼 때 택지비와 기본형 건축비, 그리고 가산비를 더해 결정된다. 택지는 한국 감정원과 정부에서 지정한 민간 감정평가회사의 복수 감정을 받게 되며 부대 비용 등을 감안, 실 매입비의 최대 120%까지 평가를 받을 수 있다.

기본형 건축비는 정부가 고시하며 물가 상승 등을 감안, 1년에 두 차례 기본 가격을 제시한다. 이달 초 정부가 고시한 기본형 건축비는 전용 면적 85㎡ 이하 벽식구조 아파트(11~20층)를 기준으로 1㎡ 당 132만4천원. 지난해 9월보다 2.16% 상승했으며 전용면적 85㎡에 분양 면적 112㎡ 아파트의 경우 기본형 건축비 총액이 1억4천836만원이 된다.

또 기본형 건축비의 최대 20%까지 가산비를 인정받을 수 있다. 가산비는 철골조로 지을 경우 기본형 건축비의 15%를, 주택성능등급평가에서 일정 점수를 받으면 추가로 4%를 받게 되고 소비자만족도조사에서 전체 업체 중 상위 10% 이내에 포함되면 1%가 더해진다.

발코니 확장비는 전용면적 85㎡ 기준으로 1천139만원에서 1천291만원선으로 거실과 방 3개, 주방이 모두 포함된 가격이다. 이에 따라 에어컨이나 빌트인 주방가구 등을 채택하게 되면 플러스 옵션 비용이 2천만원에 이르게 된다.

한라주택 최원근 상무는 "기본형 건축비와 가산비 외에 플러스 옵션제를 적용받게 되면 분양 가격의 10% 정도가 상승하게 된다"며 "지방 주택 시장의 경우 현재 적용되는 건축비와 비슷하지만 고가 마감재가 들어가는 아파트는 짓기가 어려워질 것"이라고 밝혔다.

◆상한제 핵심은 땅값

분양가 상한제의 핵심은 '땅값'이다. 건축비는 고정 변수지만 택지비를 얼마나 산정 받느냐에 따라 분양 가격이 달라지기 때문. 감정평가 법인 관계자는 "아직 뚜렷한 선례가 없어 감정평가 법인들이 어려움을 겪고 있다"고 밝혔다.

용적률 250%(3종 주거지역)에 지어지는 전용 면적 85㎡ 아파트의 대지 지분은 36.3㎡(12평) 정도며 용적률 200%일 경우는 48.4㎡(16평) 정도. 이에 따라 3.3㎡ 당 땅값이 500만원이라면 용적률 250%를 기준으로 할 때 땅값 6천만원에 기본형 건축비 1억4천836만원, 가산비 2천800여만원을 더한 2억3천600만원 정도가 분양 가격이 된다. 또 여기에 발코니 확장 등 옵션을 더하면 분양가격은 2억 5천만원으로 상승한다.

◆상한제 시행으로 혼란 겪는 부동산 시장

상한제 적용에 대해 실수요자들의 기대 심리는 높다. '상한제 아파트'를 도입한 참여정부가 '분양가 20% 인하'를 공언해온 탓이다.

부동산 114 이진우 지사장은 "20% 분양가 인하 단지는 등장하기가 쉽지 않지만 분양가 상승 억제 효과는 상당할 것"이라며 "상한제를 통해 값싼 아파트가 등장하면 기존 시장에도 상당한 영향력을 미칠 것"이라 했다.

그러나 현장에서는 땜방식 처방에 따른 '미완의 제도'란 비판의 목소리도 높다. 정부에서 분양가 상한제 가이드라인을 제시하고 있지만 현실과 맞지 않는 부분이 많은 탓이다.

분양대행사 리코 최동욱 대표는 "지방 대도시는 미분양으로 원가 이하 가격에 분양하는 단지가 잇따르고 있는 상황에서 수도권 잣대를 갖고 지방까지 상한제를 적용하는 것은 무리가 있다"며 "실제 땅값과 건축비 산정도 현실과 맞지 않고 분양가 20% 인하는 전혀 현실성이 없다"고 지적했다.

대구시 건축 담당 관계자도 "국토해양부와 상한제를 앞두고 세미나를 가졌지만 상한제를 만든 공무원조차 현실적인 적용 방법에 있어서는 사례별로 정확한 예시를 내놓지 못하고 있다"며 "상한제 심의가 시작되면 시행착오가 많을 것"이라고 밝혔다.

지금까지 분양가를 제시하고 구·군청으로부터 이를 근거로 분양 승인을 받아온 시공사 측도 당황스럽기는 마찬가지다.

분양 승인 가격에 대한 예측이 불가능한 탓에 분양 승인을 받을 때까지 분양 가격을 토대로 한 사전 마케팅 활동이 전혀 불가능하기 때문. 첫 상한제 아파트 분양 승인을 신청한 쌍용건설 관계자는 "분양 가격 예측이 전혀 불가능한 탓에 중도금 무이자나 발코니 무료 확장 등 마케팅 계획을 전혀 세우지 못하고 있다"고 밝혔다.

이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr