(부동산 이야기)분양원가 공개의 득과 실

최근 부동산 시장에서 최대의 화두는 '아파트 분양원가 공개'와 '후분양제' 실시라고 볼 수 있다.

하지만 만나는 사람마다 다른 입장을 보이고 있으니 이 제도가 시행돼 안정을 되찾기까지는 논란이 끊이지 않을 것 같다.

지난 수년 동안 아파트 분양 가격은 서슬퍼런 각종 부동산 규제책에도 불구하고 급작스럽게 올랐다. 이에 따라 정부의 정책을 믿고 따르는 대다수의 서민들은 점점 멀어져만 가는 내 집 마련의 기회를 바라보며 한탄과 자괴감을 곱씹어야만 했다.

급기야 부동산 정책의 실패라는 말들이 회자되자 기업 논리에 맞지 않다는 것을 알면서도, 그동안 아파트 가격인상 요인이 과다한 이윤을 추구한 건설사에 있다고 주장한다. 도대체 얼마나 이윤을 남기고 있는지, 원가를 공개하라는 방향으로 가닥을 잡아가고 있다.

이에 분양원가를 공개해 득이 되는 것과 문제점에 대해 짚어보자. 먼저 얻을 수 있는 득은 주지하듯 상품의 원가를 공개하면, 판매자가 어느 정도의 이익을 남기고 판매를 하는지를 파악하게돼 과다한 이윤을 남기지 못하도록 하는 제어작용을 할 수 있어 가격을 낮출 수 있는 효과로 작용한다. 따라서 아파트 분양원가 공개라는 정책은 천정부지로 치솟는 아파트 가격을 붙잡게 되어 정부가 그렇게 원하던 주택가격을 진정시킬 수 있고, 주거 안정을 기할 수 있는 점을 들 수 있다.

그러나 분양원가 공개로 인하여 발생하는 문제점도 있다.

첫째, 현 주택 공급에 관한 규칙과 청약제도 등에 의해 한정된 주택 판로를 가진 건설사에게 기업 이윤을 포기하고 원가를 공개, 이익이 얼마인지 밝히라는 것이 과연 실현 가능성이 있는지와, 공개된 원가라는 것을 누가 검증, 진실성 유무를 판단할 것인지에 대한 논란으로 또 다른 혼란이 생기지 않을까 하는 점이다.

둘째, 분양원가 공개로 인해 낮은 분양가가 유지된다 하더라도 그 낮은 분양가로 인한 혜택이 과연 내 집 마련 수요자나 서민들에게 돌아 갈 것인지, 아니면 과거와 같이 또 다른 투기 세력에게 돌아갈 것인지 여부다.

셋째, 적정 이윤의 범위를 보장한다는 것에 대해 어느 정도가 적정 이윤인지에 대해서는 어떻게 규정할 것인지 등에 대한 논의가 없다는 것이다.

무엇보다 가장 우려되는 문제점은 그동안의 수요 억제정책으로 2~3년 후 공급 부족이 예상되는데도 정부가 원가공개라는 방향으로 정책의 변화를 주고자 할 경우, 이윤의 극대화라는 기업논리를 제어당한 건설사가 주택 공급을 충분히 하지 않아 또 다시 가격 상승의 빌미를 제공할 수도 있다.

이 같은 문제점에 대해 충분한 대책을 수립, 논란을 불식시키고 전체 부동산 시장을 안정시키는 방향으로 가닥을 잡아 주었으면 하는 기대를 가져본다.

김영욱 대경대 부동산경영과 교수