8·31 부동산대책 후 절세 전략 이렇게

시세추이 보고 2주택 매각판단 하라

8·31 부동산종합대책 이후 보유세, 양도세 부담을 덜기 위한 문의가 은행마다 잇따르고 있다. 절세전략에는 어떤 게 있는지 알아보자.

◆1가구 2주택, 팔아야 하나 말아야 하나=1가구 3주택 이상 소유자라면 양도 차익이 적거나 오래된 주택부터 우선 순위를 정해 연내에 매각하는 게 좋다. 내년까지 보유하고 있다가는 양도소득세가 실거래가로 과세되고, 종합부동산세의 과세기준이 9억 원에서 6억 원으로 내려오면서 과표적용률도 50%에서 70%로 인상돼 세금 부담이 크게 늘어나기 때문이다. 양도세의 경우 비투기지역에 보유한 주택에 대해 올해까지는 시가의 70~80%인 기준시가가 적용된다.

1가구 2주택자들은 어떻게 해야 될까? 부동산대책이 발표된 지 열흘이 넘었지만 대구경북지역의 1가구 2주택 소유자들은 매각보다는 관망하는 분위기이다. 세금으로만 따지면 2주택자도 내년이 되기 전에 양도 차익이 적은 주택을 우선해서 팔아야 하겠지만 보유 물건의 가치, 소유자의 자금 여력 등에 따라 선택을 달리 할 수 있기 때문이다. 봉급생활자이거나 여유자금이 많지 않은 상태에서 투자 목적으로 집을 한 채 더 산 사람들이 적지 않은데 바로 이들이 이런 고민을 하고 있다.

대구지역의 부동산 시세상 주택 2채를 합한 시가가 6억 원 이하인 경우가 많아 종부세 부담이 커지지는 않는다. 또 2주택 모두 수익성이 클 경우 양도세 부담이 커지더라도 보유하고 있는 게 나을 수도 있다. 따라서 부동산대책에 따른 시세 하락 추이를 지켜본 후 매각 여부를 결정해도 나쁘지 않다.

하지만 은행 대출을 통해서 2주택을 보유 중인 이들 중 이자 부담에다 늘어나게 될 세금 부담까지 감당하기 힘들다고 여기는 이들은 서둘러 파는 게 좋다. 안병구 대구은행 본점 VIP클럽 실장은 "부동산 세금 중과는 투기 부작용이 큰 수도권 지역에 여파가 많이 미치므로 대구지역 2주택 소유자들은 사안에 따라 다르게 대처할 수 있다"고 말했다.

◆절세의 우선순위=2주택자 양도세 중과와 관련, 팔아야 할 주택의 우선순위를 보면 올해에는 기준시가로 양도세가 적용되는 비투기지역의 주택을 먼저 팔고, 내년에는 양도 차익이 적은 것부터 처분하며, 나머지는 3년 이상 보유해 비과세 요건을 충족시킨 후 파는 순이다.

종합부동산세 과세 대상이 확대되는 데 따른 보유세 부담을 덜기 위해서는 결혼한 자녀 등 세대 분리가 가능한 자녀에게 부담부 증여하는 것이 좋은 방법이다. 부담부 증여는 주택을 실거래가로 자녀에게 양도하되 전세 보증금이나 은행 대출을 떠안도록 하는 것인데 부담분을 뺀 금액에서 자녀 공제분 3천만 원을 다시 빼고 남은 금액을 과세표준으로 해 세 부담을 낮출 수 있다.

토지 양도와 관련, 외지인 소유 농지·임야와 나대지에 대한 양도세 중과에 대처하기 위해서는 개발 여지가 적은 땅을 조기 매도해야 한다. 2007년 이후엔 세율이 60% 적용되는 양도보다 10~50%가 적용되는 증여 방식을 고려해볼 필요도 있다. 나대지, 잡종지, 도시지역 임야에 대한 종부세 강화에 대처하려면 나대지에 사업용 건물을 지어 중과를 피하는 게 유리하다.

◆국세청 등 절세 사이트 이용=국세청 인터넷 홈페이지(www.nts.go.kr)에 접속하면 바뀌는 세제에 대한 자세한 설명과 기준시가 조회, 전자신고, 민원 상담 등 다양한 서비스를 이용할 수 있다. 지방세에 속하는 취득·등록세, 재산세에 대한 정보는 시·군·구청 사이트에서 찾아볼 수 있다.

부동산 세금을 계산할 때는 아파트와 50평 이상 연립주택은 '국세청 기준시가', 단독주택(다가구 포함)과 중소형 연립 및 다세대 주택은 '주택공시가격', 토지는 '개별 공시지가'가 필요한데 기준시가는 국세청 홈페이지에 있으며 주택공시가격이나 개별공시지가는 지방자치단체가 개인별로 통보해 준다.

8·31부동산대책을 자세히 알려면 재정경제부 홈페이지(www.mofe.go.kr)를 보면 된다. 절세 사이트도 다양하다. 비즈앤택스(www.bizntax.com), 머니오케이(www.moneyok.co.kr), 택스큐(www.taxq.co.kr), 셀프등기닷컴(www.selfdeungki.com), 등기닷컴(www.deungki.com) 등은 사례별·유형별 절세요령, 온라인 상담, 부동산 세금 계산 등을 도와준다. 또 주거래은행을 통해 세무 상담을 하는 것도 하나의 방법이다.

김지석기자 jiseok@imaeil.com