8.31대책 세부내용 들여다보기

8천만원오른 2주택자 세금 2470만원 더 내

정부의 '8·31 부동산종합대책'은 투기수요 억제를 위한 각종 세제 강화에 초점이 맞춰져 있다. 하지만 시민 대다수는 "혼란스럽고 잘 모르겠다"는 입장. 이번 대책안 중 알아둬야 할 사항을 대구지방국세청을 통해 챙겨본다.

▲양도소득세 실거래가 기준=현재는 양도소득세를 공시가격(실거래가의 80%선) 기준으로 부과하고 있으나 2006년부터 1가구 2주택과 비사업용 나대지·잡종지, 부재지주의 농지·임야·목장용지에 대해서는 실거래가 과세를 적용하고 2007년부터는 전면 시행한다.

1가구 2주택의 경우 현행 9~36%인 양도세율이 2006년 유예기간을 거쳐 2007년부턴 50%로 일괄 상향 조정된다. 장기보유 특별공제도 없어진다. 대상은 수도권·광역시 소재 기준시가 1억 원 초과 및 기타 지역(시·군 등) 기준시가 3억 원 초과 주택이다. 다만 이사·근무·혼인·노부모 봉양 등 불가피한 사유로 1가구 2주택이 된 경우는 중과 대상에서 제외된다. 3년 이상 보유한 6억 원 미만의 1가구 1주택 등 양도세 비과세대상은 그대로 유지된다

현재도 △미등기 양도나 1년 이내 단기 양도 △투기지역 내 주택 양도 △1가구 3주택 이상 보유자의 주택 양도 △6억 원 초과 주택 양도 △허위계약서 작성 등의 거래 △납세자가 실거래가로 신고한 경우 등은 양도소득세를 실거래가 기준으로 부과하고 있다.

▲1가구 2주택 여부=배우자가 없더라도 소득이 있는30세 이상이거나 경우, 주택을 상속받았거나 배우자의 사망 또는 이혼한 때는 1가구에 해당된다.

부부가 단독세대를 구성해 주택을 가지고 있는 경우도 1가구 2주택에 해당된다. 부모 명의로 1주택, 자녀 명의로 1주택을 소유한 경우에도 자녀가 미혼이거나 30세 미만의 무직자라면 주민등록과 상관없이 1가구 2주택에 해당한다.

▲대구지역 부과대상 수는=행정자치부는 대구의 종부세 대상 주택이 2천 가구라고 밝혔다. 하지만 토지에 대해서는 이달 중 일선 지자체가 토지분 재산세 부과작업을 할 때 기준시가와 실거래가 등을 파악해 재산세를 부과하고 그 자료를 10월쯤에 국세청에 넘길 예정이다.

▲대구는 1억 원 초과 주택이 중과 대상=수도권이나 광역시에 소재하는 주택은 모두 주택 수 계산에 포함되나 시·군 등 지방에 소재하는 주택은 기준시가 3억 원을 초과하는 경우에만 1가구 2주택 양도세 중과 대상에 포함된다.

따라서 대구에서 1가구 2주택을 가진 경우 기준시가 9천만 원인 주택을 먼저 양도할 경우 양도세 중과가 되지 않는다. 하지만 기준시가 1억 원이 넘는 주택을 먼저 양도할 경우 양도세가 중과된다. 2주택자가 기준시가 1억 원 미만의 주택을 양도하더라도 정비구역으로 지정, 고시된 지역에 포함돼 있을 경우 양도세 중과를 피할 수 없다. 오피스텔 역시 소유하면서 사실상의 주거용으로 사용하는 경우 하나의 주택으로 계산된다.

▲농지대토 비과세=자경농민이 경작하던 농지를 양도하고 다른 농지를 대체 취득해 경작하는 것을 말한다. 3년 이상 종전의 농지 소재지에 거주하면서 경작한 사람이 종전 농지의 양도일로부터 1년 이내 다른 농지(양도면적의 50% 이상)를 취득해 다시 3년 이상 농지 소재지에 거주하면서 경작한 경우 비과세 적용을 받는다.

▲양도세 실거래가 및 중과 제외 농지=원칙적으로 양도세 중과대상에서 제외되는 범위는 농지 소재지 또는 인접 소재지에 거주하면서 농사의 50% 이상을 자기가 경작한 농지만으로 한정하고 있다. 다만 가구당 300평 이내의 주말농장, 종자 생산자, 농업기자재 생산자가 소유한 농지와 상속이나 이농의 경우 일정기간 이내 양도하는 경우도 제외할 예정이다.

▲보유세 계산사례=공시가격이 10억 원인 아파트를 소유한 가구의 경우 종부세 부과 대상이다. 따라서 내년 보유세는 재산세와 종부세, 둘을 따로 계산한 후 합산해야 한다.

우선 재산세는 세율이 공시가격을 기준으로 8천만 원 이하분에는 0.15%, 8천만~2억 원은 0.3%, 2억 원 초과분에는 0.5%를 적용한다. 10억 원을 8천만 원, 1억2천만 원, 8억 원으로 쪼개서 세액계산을 하고 각각의 금액에 과표적용률 50%를 적용한다.

먼저 8천만 원에 50%의 과표적용률로 계산하고 이에 0.15%의 세율을 적용하면 6만 원의 세액이 산출되며, 같은 방법으로 1억2천만 원의 50%에 0.3%의 세율을 적용하면 18만 원이 나온다. 마지막 8억 원에 대해서도 50%의 0.5%를 세액산출하면 200만 원이 돼 총 재산세는 6만+18만+200만 원=224만 원이 된다.

종부세는 6억 원 초과분인 4억 원에 대해 과표적용율을 70%(올해 50%에서 내년에 70%으로 상승) 적용한다. 종부세 세율은 공시가격을 기준으로 △6억~9억 원=1.0% △9억~20억 원=1.5% △20억~100억 원=2.0%를 적용한다.

예시한 아파트의 경우 공시가격이 10억 원이기 때문에 6억 원을 초과한 4억 원 중 3억 원에 대해서는 1.0%를, 9억 원을 초과한 1억 원에 대해서는 1.5%의 세율을 적용한 결과에 과표적용률인 70%를 적용하면 각각 세액이 210만 원, 105만 원이 나와 총 종부세액은 315만 원이 되지만 과세 기준인 6억 원을 초과한 4억 원에 대해서는 재산세와 종부세가 중복 과세되기 때문에 4억 원에 상당하는 재산세분 100만 원은 차감된다. 따라서 재산세와 종부세를 합한 보유세는 439만원이 된다. 그런데 공시가격 10억 원 아파트의 2005년 보유세는 270만원에도 못 미친다.

▲양도세 계산 사례=대구지방국세청에 따르면 1가구 2주택자가 3년 전 1억8천만 원에 취득한 대구 수성구 만촌동 36평형 아파트를 2억6천만 원에 양도했을 경우 8천만 원의 매매차익을 남기게 된다.

매매차익 8천만 원 중 취득세·등록세와 소개비, 법무사비용 등 비용 1천만 원을 뺀 7천만 원이 최종 양도소득이 된다. 올해까지는 1가구 2주택자라 하더라도 장기보유특별공제 및 기본소득공제가 적용되기 때문에 양도세 과세표준은 양도소득에서 이들을 제한 4천920만 원이 되며, 세율은 9~36%가 적용된다. 그러나 2007년부터는 공제혜택이 없어지기 때문에 양도소득 7천만 원에 50% 단일세율을 적용받는다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com