'가수요' 원천 봉쇄…분양시장 '타격'

주택담보·중도금대출 규제 파장

금융당국의 주택 담보대출 및 중도금 대출 규제로 인해 주택 분양시장에 대 파란이 예상되고 있다. 기존 주택에 대한 담보대출은 물론이고 신규 아파트 중도금 대출까지 규제키로 함에 따라 아파트 분양시장에서 투자수요로 대분되는 '가수요'가 빠져나갈 수밖에 없는 상황이기 때문이다.

금융감독위원회와 금융감독원은 1주택에 대해 주택담보대출을 받은 실수요자의 경우 당장 상환치 않더라도 1년 내에 갚는다는 약속만 하면 투기지역 내 신규 주택담보대출을 받을 수 있지만 2주택 이상 주택담보대출자는 기존 담보대출을 모두 갚아야만 투기지역 내 신규 담보대출을 받을 수 있다고 3일 밝혔다.

또 당국은 중도금 대출이 있는 경우 이를 갚기 전에는 투기지역 내 신규 주택담보대출을 불허하지만 이주비 대출만 있고 주택담보대출이 없는 경우는 투기지역 내 신규 주택담보대출을 받을 수 있도록 했다.

이와 함께 투기지역의 주택을 담보로 LTV(담보인정비율) 이내의 대출과 비투기지역에서 주택담보대출을 받은 사람이 투기지역 내 주택담보대출을 증액 신청할 경우는 비투기지역 대출을 먼저 상환해야 한다.

타인 명의 주택에 대해 제3자 담보 형식으로 대출을 받은 경우에도 투기지역 내 신규 주택담보대출(제3자 담보 포함)을 불허하고, 1일 이전 취득한 투기지역 내 아파트를 담보로 한 기업자금 대출은 허용하되 2일 이후 취득한 투기지역 내 아파트를 담보로 한 각종 기업자금 대출(담보보강·채무인수 포함)은 금지키로 했다.

특히 대출 수요가 가장 많은 아파트 중도금 대출의 경우도 투기지역이든 비투기지역이든 간에 주택담보대출과 마찬가지로 앞서 한 번 대출받은 사람은 새로 대출을 받지못하도록 했다.

시행사와 은행 간 사전 협약에 의해 진행하는 계약자에 대한 중도금 대출(집단 취급)의 경우도 마찬가지로 규제 대상이어서 '중도금 무이자' '중도금 이자 후불제' 등 주택업체들이 분양조건으로 내놓는 특약도 사라지게 됐다.

이처럼 기존 주택담보대출에다 중도금대출까지 규제할 경우 신규 분양아파트에 대해 계약금(분양금의 10%)만 쥐고 나머지는 금융권 대출 등으로 충당할 생각으로 분양계약을 맺는 '가수요'가 사라지면서 분양시장이 대타격을 받을 전망이다. 실제로 기존 주택담보대출이나 중도금대출이 있으면서 최근 들어 또 아파트 분양계약을 한 뒤 은행으로부터 대출받아 중도금을 내려던 수요자들의 경우 사채를 빌리거나 심지어는 계약을 포기해야 하는 일까지 생겨날 우려를 낳고 있다.

대구은행 개인여신팀 박광호 차장은 "이번 조치는 주택시장에서 투기세력을 몰아내려는 목적으로 긴급시행된 것으로 실수요자에겐 문제가 없지만 투자를 위해 여러 건 대출을 받은 사람이나 아파트 분양 및 건설시장에는 커다란 파장을 불러올 것"이라고 말했다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com

▲현재 투기 또는 비투기지역 소재 아파트 및 주상복합·단독주택·연립주택·다세대주택 등을 담보로 대출을 받은 사람이 새로 투기지역 내 아파트와 주상복합을 담보로 대출을 받을 경우에 적용된다. 따라서 투기지역 내 아파트와 주상복합이 아닌 단독·연립주택과 비투기지역 내 주택을 담보로 한 대출은 이번 조치와 관계없이 허용된다.

▲기존 주택담보대출이 1주택에 한정된 경우에만 이를 상환하거나 1년 내 갚겠다고 약속하면 투기지역 내 신규 주택담보대출이 가능하다. 2주택 이상 기존 주택담보대출을 받은 경우에는 1년 내 상환약속으론 안 되고, 전액상환해야만 투기지역 내 신규 주택담보대출을 받을 수 있다.

▲중도금 대출이 있는 사람이 투기지역 내 신규 주택담보대출을 받으려면 중도금 대출을 모두 갚아야만 가능하다.

▲주택담보대출을 갖고 있으면서 투기지역 내 신설 아파트에 대해 중도금 대출을 받으려면 기존 대출을 갚거나 신설 아파트의 소유권 이전 등기가 이뤄진 뒤 1년 내에 기존대출을 갚는 조건이다. 다만 기존 주택담보대출도 중도금 대출형식일 경우에는 해당되지 않는다.

▲주택담보대출 제한대책 이전의 규정에 따라 대출이 실행될 수 있는 경우는 당사자 간 사적계약이 성립되고 그 내용이 3일까지 전산에 입력돼야 한다. 또 은행이 3일 이전에 시행사나 시공사, 조합 등과 법률적 구속력이 있는 계약을 체결한 경우에도 대출이 허용된다.