종합부동산세 절세 전략

내년 종합부동산세(이하 종부세)가 도입되면 부동산관련 세금이 크게 늘어날 전망이다.

하지만 종부세 과세기준을 잘 파악해 배우자 증여, 매도·매수시기 조절 등 적절한 절세전략을 펴면 세금을 아낄 수 있다.

◆개인별 부과라는 점을 염두에 두라

종부세는 가구별이 아닌 개인별 소유 부동산을 합산해 주택은 기준시가 9억원, 나대지는 공시지가 6억원 이상 될 경우 세금을 부과한다.

1인당 소유 부동산이 기준가액을 넘지 않도록 가족간 증여를 하면 과세를 피할 수 있다는 얘기다.

예를 들어 한 사람이 기준시가 2억5천만원짜리와 8억원짜리 주택을 가진 경우 종부세 부과대상이 되지만 이중 2억5천만원짜리를 배우자에게 증여하면 종부세를 피할 수 있다.

따라서 주택 한두 채 보유로 종부세 부과대상이 된다면 배우자에게 3억원 이내로 증여하면 증여세를 피하고 종부세도 줄일 수 있다.

하지만 무턱대고 증여하는 것은 금물. 증여할 경우 증여세와 취득·등록세가 부과되기 때문이다.

증여세율이 시가의 10~50%로 기준시가의 50%인 종부세보다 훨씬 높다는 점을 감안해야 한다.

다만 증여금액이 10년간 배우자 3억원, 성년 자녀 3천만원, 미성년 자녀 1천500만원을 넘지 않으면 증여세를 면제받을 수 있다.

기준시가 9억원을 넘는 주택도 부부간 공동명의로 등기하면 과세대상이 안되므로 신규 매입할 때는 공동명의 등기가 절세 전략이기도 하다.

가령 기준시가 16억원짜리 아파트를 부부 공동명의로 등기해두면 부부가 각각 8억원씩 보유한 것으로 간주, 세금을 물리지 않는다.

고가의 부동산을 다량 보유하고 있는 경우라면 보유기간, 종부세율, 증여비용 등을 종합적으로 감안해 증여 여부와 범위를 결정해야 한다.

◆매도·매수 시기를 잘 잡아라

종부세도 재산세처럼 매년 6월1일이 과세 대상 판정 기준이다.

부동산을 처분할 때 6월1일 이전까지, 구입할 때는 그 이후에 등기를 마치면 당해 종부세를 면할 수 있다.

특히 신규 아파트를 분양받았다면 등기를 6월1일 이후로 미뤄 당해 연도 재산세를 면제받는 것이 절세 방법이다.

일부 주택업체의 경우 분양 당시 계약서에 분양자들에게 재산세를 떠넘기기 위해 '특약'조건을 다는 경우가 있으므로 주의할 필요가 있다.

◆분양권은 비과세다

아파트 분양권은 종부세 대상이 아니다.

입주시 소유권 등기를 마쳐야 부과대상이 된다.

따라서 분양받은 아파트때문에 종부세 부과대상이 될 경우 전매가 가능한 지역이라면 소유권 등기 전에 매도 혹은 증여해야 종부세 과세를 피할 수 있다.

◆포트폴리오 분산전략을 짜라

종부세는 보유 부동산을 모두 합해서 중과하는 것이 아니라 재산 종류별로 나눠서 합산과세하므로 △주택 기준시가 9억원 △나대지 공시지가 6억원 △사업용 토지 공시지가 40억원 이상이라는 종부세 부과기준을 피하도록 포트폴리오를 짜는것도 전략이다.

상가 등 사업용 건물의 경우 건물을 제외한 부속토지만 별도로 합산해 공시지가 40억원 이상이면 종부세를 내야 한다.

건물분은 지금처럼 재산세만 내면 된다.

오피스텔 역시 주거용만 주택에 합산돼 세금이 부과된다.

황재성기자jsgold@imaeil.com

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