국토이용체계 개편안 주요내용

건설교통부와 국토연구원은 18일 경기도 안양시국토연구원에서 공청회를 열고 난개발 방지와 환경보전을 주목적으로 한 국토이용체계 방안을 제시했다.

다음은 이날 공청회에서 국토연구원 진영환 주택도시연구센터장이 제시한 개편방안의 주요내용이다.

▲용도지역 개편

현행 5개로 대분류된 용도 지역(도시.준도시.준농림.농림.자연환경보전)을 도시지역, 관리지역, 보전 지역 등 3개 용도 지역으로 축소하고 다시 9개 지역으로 세분한다.

도시지역은 현행 도시계획법상 도시지역 용도인 주거.상업.공업.녹지 지역 등과 똑같이 구분, 적용한다.

관리지역은 현재 준도시지역과 준농림지역을 통합하고 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역 등 3개 지역으로 세분된다.

보전지역은 현재의 농림지역과 자연환경보전지역으로 통합하되 세분류는 현행방식대로 적용한다.

▲'관리지역' 신설

신설된 '관리지역'은 기존 준도시지역과 준농림지를 통합하고 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리 지역으로 세분한다.

보전관리지역은 환경보호, 수질오염방지, 녹지확보 등을 위해 필요한 곳 △생산관리지역은 농업적 생산을 위해 필요한 곳 △계획관리지역은 자연환경을 고려해 계획적인 토지이용이 필요한 곳으로 각각 지정된다. 이미 개발이 상당히 진행된 준도시지역은 도시지역으로 편입 관리된다.

관리지역의 용적률 및 건폐율은 현재 도시지역의 녹지(건폐율 20%, 용적률 최고100%)와 준농림지(건폐율 40%, 용적률 80%)의 허용수준을 참고해 결정된다.

▲국토계획의 연계성

국토종합계획을 바탕으로 국가기간망, 주택, 수자원, 환경, 문화관광, 정보통신등 부문별 계획이 수립된다.

지방자치단체가 안정적으로 지역개발 사업을 추진할 수 있도록 '지역개발협약제도'를 도입, 5년마다 주무장관과 지자체장이 국가지원계획, 국가 및 지자체 의무사항 등을 정한다.

▲시.군별 종합계획

시.군별로 행정구역 전체를 대상으로 현재 도시기본계획과 같은 방식의 도시농촌계획(기본계획 및 관리계획)을 수립, 건설교통부 장관의 승인을 얻어 시행한다.수도권, 광역시의 인접 시.군은 의무적으로 3년내 계획을 수립해야 하고 개발압력이 적은 시.군은 단계적으로 수립한다.

▲특별지구 단위계획

현재 도시지역에만 주로 적용했던 지구단위계획(옛 상세계획)은 '특별지구 단위계획'으로 명칭이 바뀌고 그 적용 대상도 기존 도시지역의 녹지중 자연녹지와 앞으로 신설될 계획관리지역 등으로 확대된다.

이에따라 개발주체는 가로망 정비, 필지 합본 등 당초 기획한 도시계획대로 개발하면 인센티브을 얻어 용도 및 건축 규제가 완화되는 혜택을 받는다.

또 특별지구 단위계획 대상 지역을 '기반시설 연동제' 대상 지역으로 지정, 준농림지의 경우 개발자가 도로망, 상하수도 등 기반 시설을 갖춰야 개발이 가능하도록 한다.

민간인도 구역 지정이나 단위 계획안을 제안할 수 있다.

▲'기반시설 연동제'

녹지지역과 관리지역(현재 준농림지)에 아파트를 건축할 때 주민 생활에 필요한 도로, 상하수도 등 기반 시설을 개발자가 설치하도록 하는 '기반시설 부담구역'이 지정된다.

부담구역은 지자체가 정하되 대상 시설, 총비용, 부담 방식, 부담 시기 등을 명시하고 '도시농촌계획위원회' 심의를 거쳐 지정되도록 한다.

지자체가 지방채를 발행, 기반 시설을 먼저 갖추고 개발자가 채권을 매입하는 방식의 지방채 발행 근거도 마련된다.

기존 주거.상업.공업 지역은 기존 기반시설 용량을 고려해 용적률, 건폐율을 정하도록 한다.

▲개발 허가제

도시농촌계획에 반영되지 않은 개발은 기반시설 확보여부, 주변환경과 조화 등을 심사해 허가, 조건부 허가, 불허 등을 결정한다.

도시농촌계획에 수립된 개발은 허용한다는 것이 원칙이되 필요할 경우 기반 시설 부담을 조건으로 허가를 받을 수도 있다.

허가 대상은 건축, 공작물 설치, 토지형질변경, 토지분할, 1개월 이상 물건의적치 행위 등이며 재해복구, 농어촌시설, 건축법상 신고 대상은 제외된다.

개발 허가기준은 부지가 5천㎥ 이하면 시장, 군수가 직접 허가여부를 정하고 그 이상이면 위원회 심의를 거쳐 결정한다.

허가 과정에서 공유수면매립면허, 실시계획인가, 농지전용허가 등 현행 18개 법률의 인허가 사항이 한꺼번에 처리된다.