정부 난개발 종합대책

최근 심화되고 있는 수도권 일대의 난개발 방지를 위해 정부가 내놓은 종합대책의 핵심은 준농림지 제도 자체를 폐지, 난개발의 근거를 아예 없애버린 부분이다.이번 정부 대책은 도시계획구역이 아닌 지역, 특히 준농림지가 도시지역 내부의 녹지지역보다 오히려 개발이 용이해 도시외곽의 고층.고밀도 개발을 부추겼다는 판단에 따른 조치로 지금까지의 난개발 대책중 가장 강도높은 것으로 평가된다.난개발 대책이 본격 시행될 경우 준농림지 대부분은 녹지(유보구역)로 편입, 주변 여건과 토지특성에 따라 개발이 선별 허용되는 '개발허가제'적용을 받게 되는 등 난개발에 제동이 걸릴 것으로 보인다.

지금까지 도시구역에만 적용되던 도시계획을 앞으로는 준농림지 등 비도시 지역에도 확대 적용, 수도권 일대 준농림지에 우후죽순처럼 번져가고 있는 초고층 아파트 단지 건설 등 난개발을 원천 봉쇄하겠다는 포석이다.

특히 건교부에 환경.교통.도시계획 전문가들이 참여하는 중앙심의기구를, 시.도에 지방심의기구를 각각 설치, 일정규모 이상의 개발사업에 대해 환경과 공간체계상 부적절한 개발사업을 차단할 수 있도록 한 점도 눈 여겨볼 대목이다.

이번 정부대책은 그러나 용인과 김포 등 수도권 일부지역의 경우 준농림지가 상당부분 훼손돼 더 이상 손을 쓸 수 없는 상태에서 나온 조치라는 점에서 '소잃고 외양간 고치기식 행정'의 전형이라는 비난도 제기되고 있다.

그간 기반시설도 제대로 갖춰지지 않은 채 무차별적으로 들어선 초고층 아파트단지 등 '난개발의 유물'을 원점으로 되돌릴 수 없기 때문이다.

실제로 준농림지제도가 첫 도입된 지난 94년부터 작년말까지 준도시 지역 등으로 용도변경된 준농림지가 전국적으로 서울시 면적의 3분2에 달하는 400㎢에 이를정도로 이미 상당부분 훼손된 것으로 파악되고 있다.

이번 종합대책은 그러나 강도만큼이나 땅값과 토지이용 등 전반에 걸쳐 상당한 파장을 몰고 올 것이라는 게 대체적인 시각이다.

당장 토지가격체계의 변화 등 토지시장 전반에 일대변화를 예고하고, 나아가 주택시장 등 부동산 시장에 상당한 변화를 가져올 것으로 예상된다.

우선 개발 전망으로 인해 치솟기만 하던 준농림지가 건폐율 20%, 용적률 100%의녹지(유보구역)로 편입되면서 가격이 하락세로 돌아서는 반면 개발가능지역으로 편입되는 지역은 급등세를 탈 것으로 보인다.

또 수도권 일대에 아파트 등 주택건설을 위해 준농림지를 매입해놓은 주택업체나 주택사업을 추진하는 업체들로서는 채산성이 크게 악화될 것으로 점쳐지고 있다.이와 함께 준농림지의 개발 등 개별 프로젝트 추진에도 엄격한 절차를 통과해야하기 때문에 사업추진에 상당한 기간이 소요되는 등 부동산 시장에 엄청난 영향을 미칠 것으로 예상된다.

정부도 이런 충격파를 감안, 도시계획법 등 3개 도시관련 법률을 통합한 가칭'국토기본법'이 제정되기 전까지를 경과기간으로 정해 준농림지에 대해서는 당분간 건폐율 20~40%, 용적률 60~80%가 적용되도록 하는 임시조치를 취했다.

그러나 이번 난개발대책의 성패 여부는 전국 준농림지중 얼마만큼이 유보구역(녹지)로 편입, 관리되느냐에 전적으로 달려있다.

정부는 이에 대해 준농림지의 상당부분을 유보구역으로 지정, '유럽식 개발허가제'와 심사 등 엄격한 관리를 받도록 할 것이라는 입장을 분명히 하고 있다.

그럼에도 불구, 경계선 획정과정에서 이해관계가 있는 지방자치단체와 지역주민들의 거센 반발이 이어질 것으로 예상돼 상당기간 진통이 불가피할 것으로 보인다.