청년특례 전세대출보증 만 34→39세, 신혼·유자녀 한도 3억원 서울 아파트 중위가 13억1333만원…보금자리론 6억 상한은 유지
맞벌이 신혼부부가 부부 합산 소득 기준을 넘겨도 한 사람의 연소득이 7000만원 이하이면 이달 19일부터 보금자리론을 신청할 수 있다. 한국주택금융공사가 지난달 28일 내놓은 보금자리론 소득기준 개선안에서다. 소득과 나이 문턱은 내려갔지만 대상 주택가격 상한 6억원은 손대지 않았다. 바뀐 것은 사람을 가르는 기준이지, 집을 가르는 기준이 아니다.
정책 상품의 문턱이 현실과 어긋나면 어떤 일이 벌어지는지는 이미 드러났다. 국회 정무위원회 박성훈 의원실이 지난달 9일 공개한 주택금융공사 보증 실적 자료에 그 답이 있다. 무주택청년 특례월세 보증은 최근 2년 반 동안 4건 공급에 그쳤다.
◆ 합산 1억6000만원도 통과… 기준은 '부부 중 한 사람 7000만원'
지금까지 신혼부부 보금자리론의 소득 요건은 부부합산 연 8500만원 이하였다. 자녀가 있으면 1자녀 9000만원, 2자녀 1억원까지 올라갔다. 맞벌이 둘의 월급을 더하는 순간 탈락하는 구조라 '결혼 페널티'라는 말이 따라붙었다.
이달 19일 신규 신청분부터는 합산 기준을 넘겨도 부부 중 1인의 연소득이 7000만원 이하이면 신청이 된다. 주택금융공사는 지난달 28일 안내자료를 냈다. 신혼가구 기준은 대출신청일 기준 혼인 7년 이내이거나 3개월 안에 결혼할 예정인 경우다.
공사가 제시한 사례를 보자. 연소득 6000만원과 1억원인 부부는 합산 1억6000만원이라 기존에는 대상이 아니었지만, 6000만원인 쪽이 차주로 나서면 신청이 된다. 연소득 8000만원과 5500만원 부부도 5500만원인 배우자가 직접 차주가 되는 방식이다. 요건을 충족하는 쪽이 대출을 받는 사람이어야 한다.
◆ 청년 전세대출보증 만 34세→39세, 신혼·유자녀는 3억원
금융위원회는 지난 8월 13일 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책을 발표했다. 여기에 청년특례 전세대출보증 연령을 만 34세 이하에서 만 39세 이하로 올리는 내용이 담겼다. 30대 후반 임차인이 청년 상품의 저리 전세대출로 갈아탈 길이 열린 셈이다.
소득 요건은 연 7000만원 이하 무주택자로 유지된다. 보증 한도는 임차보증금의 90% 이내에서 최대 2억원이고, 신혼부부와 자녀가 있는 가구는 3억원까지다. 대출금의 100%를 보증하는 비율도 그대로다.
◆ 6억원 상한 그대로… 서울 아파트 중위가격은 13억1333만원
보금자리론 대상 주택가격 상한은 6억원 이하다. 대출 한도는 일반 3억6000만원, 생애최초 주택구입자는 최대 4억2000만원이다. 10월 금리는 우대금리를 최대로 적용하면 연 3.90%부터 5.20%로, 석 달 연속 묶였다.
문제는 그 6억원이다. KB국민은행 월간 주택시장동향을 보면 지난달 서울 아파트 중위 매매가격은 13억1333만원으로 통계 집계 이후 처음 13억원을 넘었다. 1년 전보다 2억6700만원가량, 25% 이상 뛴 값이다. 서울부동산정보광장이 집계한 올해 7월 서울 아파트 평균 거래금액도 9억9207만원이었다.
한 사립대 부동산학과 교수는 "청년층이 제기하는 불만은 충분히 할 만한 얘기다. 대출을 받지 않고서는 집을 사기 어려운 만큼 무주택 실수요자에게는 장기·저리로 주택을 구입할 수 있도록 대출규제를 완화하는 것이 바람직하다"고 지적했다.
◆ 1인 소득으로 신청하면 한도도 1인 기준으로 깎인다
단독소득 요건에는 대가가 붙는다. 주택금융공사는 1인 소득 기준 신청자의 총부채상환비율(DTI)을 그 차주 한 사람의 소득과 부채로 따진다고 설명했다. 배우자 소득을 합쳐 계산할 때보다 빌릴 수 있는 금액은 줄어든다. 배우자의 소득과 부채는 별도로 확인한다.
연령 확대도 상품을 가려 읽어야 한다. 만 39세로 올라간 것은 주택금융공사의 청년특례 전세대출보증이다. 금리가 더 낮은 주택도시기금 청년전용 버팀목 전세자금대출의 연령 기준은 만 34세 이하로 그대로다. 두 상품을 같은 것으로 알고 창구에 가면 헛걸음한다.
◆ 월세 비중 68.6%… 내년 1월 비아파트 6조원이 변수
전세 보증을 넓히는 사이 시장은 월세로 기울었다. 국회입법조사처가 지난 8월 내놓은 2026 국정감사 이슈 분석을 보면 올해 5월 전국 주택 월세 거래 비중은 68.6%로 1년 전보다 7.6%포인트 올랐다. 비아파트 임대차 시장의 월세 계약 비중은 80.9%에 이른다.
금융위원회는 내년 1월 청년미래보금자리론을 내놓는다. 만 39세 이하가 4억원 이하 비아파트를 살 때 쓰는 상품으로, 연 3조원씩 2년간 6조원을 공급한다. 전월세결합보증도 함께 나온다. 은행권 부동산 리서치 조직에서는 신혼부부와 청년의 대출 접근성을 높여 초기 자금 부담을 낮춘다는 방향 자체는 긍정적이라는 평가가 나온다.
건설정책 연구기관의 한 관계자는 "집값 상승으로 현재 주택가격 기준이 충분하지 않은 측면은 있다. 서울 아파트만 놓고 보면 보금자리론을 활용하기 어려울 수 있지만 연립·다세대주택이나 서울 이외 지역까지 보면 선택지는 있다"고 짚었다.
