부동산 시장 언제 해빙?…대구 미분양 해소가 시작!

대구 앞산에서 본 대구 전경. 매일신문 DB

대구의 주택 미분양 물량이 유의미하게 소진되는 시점이 전국적으로 얼어붙은 주택 경기의 반등 척도가 될 것이라는 주장이 제기다.

유안타증권 신연화·이소윤 연구원은 8일 '대구 미분양이 알려주는 것들'이라는 보고서에서 "현재 전국에서 가장 많은 미분양 주택 재고가 쌓여 있는 곳은 대구"라며 "대구 주택 경기 지표가 유의미하게 상승 전환하는 시점을 주택 경기 '진성 반등의 근거'로 볼 수 있다"고 주장했다.

그러면서 두 연구원은 수성구를 지목, "대구에서는 수성구가 부동산 경기를 견인하는 핵심 지역"이라며 "선호지역으로 밀집 현상은 지속할 것이고, 대구 미분양은 탄탄한 학군 수요 기반을 보유한 수성구부터 소진될 것으로 예상한다. 수성구 미분양 주택 물량 소진 추이에 주목할 필요가 있다"고 했다.

보고서에 따르면 대구는 주택 경기 변동에 보수적으로 반응하는 시장이다. 대구는 전국에서 가장 먼저 미분양 물량이 적체됐다. 다른 지역이 2021년 하반기부터 미분양 물량이 늘기 시작한 반면 대구는 같은 해 3월부터 미분양 물량이 증가했다.

두 연구원은 "금리 인상 이후 작년 1월 전국 아파트 매매가격지수가 하락하기 시작했는데 대구는 2021년 11월부터 매매가격 하락이 시작됐다"며 "대구는 상대적으로 일찍 하락장이 시작됐다"고 설명했다.

3월 기준 5대 광역시 미분양 물량을 지역별로 보면 대구가 1만3천199가구로, 절반이 넘는 수준인 56.9%를 차지한다. 대구는 서울, 경기, 인천 등 수도권(1만1천34가구)을 제치고 가장 많은 미분양 주택 수를 기록했다. 경북(9천16호)까지 더하면 전국 미분양 물량의 30.8%가 대구경북에 분포한 셈이다.

이와 함께 대구는 상승장일 때 오름폭은 낮고 하락장일 때는 내림폭이 큰 것으로 조사됐다.

아파트 가격 상승시기였던 2020~2021년 아파트 매매가격지수는 전국 평균 22.4%의 상승률을 보였는데 이 시기 대구는 평균치보다 적은 16.2%의 상승률을 기록했다. 이에 반해 작년 초부터 최근까지 하락장에서 대구의 매매가격지수 변동률은 -18.8%로 전국 평균 -12.5%를 넘어섰다.

대구에서 2021년 이후 미분양 물량이 쌓인 이유로 최근 몇 년간 공급이 집중됐음에도 분양가가 지속적으로 오른 데 따른 것으로 분석됐다. 대구가 다른 지역 평균 대비 자가에서 거주하고 있는 가구가 많은 것도 원인으로 지목됐다. 자가가 있는데 경기 침체 속에서 신축 아파트로 이전 수요가 크지 않았고, 외부에서 유입되는 인구도 한정적이라는 것이다.

두 연구원은 "대구 부동산 시장의 위축 요인을 다각도로 점검해 본 결과 대구는 수급불균형 외에도 펀더멘털이 취약했다"며 "높은 주택가격 대비 낮은 소득 수준과 미흡한 재무융통성을 보유하고 있고, 부동산 경기침체와 금리 상승기에 다른 지역보다 더 민감하게 반응할 수 밖에 없었다"고 지적했다.

이들은 세종이 인구유입이 지속하면서 충남 수요를 흡수해 전국적 하락장에서도 홀로 매매가격이 반등한 점을 들며 인구유입, 금리, 매수 심리, 수요자의 희망 분양가 시점 도래 등이 뒷받침되야 한다고 주장했다.