대구 아파트 공급 과잉 우려…11월·내년 3월·2023년 10월 '입주대란' 변곡점

2021년 11월-5282가구, 2022년 3월-5121가구, 2023년 10월 7640가구 입주 예정
"악성 미분양 우려" vs "지역별 격차…미분양 확대 해석 경계"

재건축·재개발이 활발히 진행 중인 대구 수성구 신축 아파트 단지. 매일신문DB

앞으로 3년간 사상 최대 아파트 입주 물량이 쏟아지면서 2008년 글로벌 금융위기 당시 대규모 미분양 사태를 우려하는 목소리가 나온다.

지역 주택건설업계는 일부 지역을 중심으로 '공급 과잉' 신호가 잇따르면서 일정 규모의 미분양 사태는 불가피할 것으로 보고 있다.

다만 현재 대구 미분양 규모가 지역별로 극명한 차이를 보이면서 성급한 판단을 경계하는 신중론도 만만찮다.

◆입주 대란 벌어지나?

대구 아파트 입주 물량이 '공급 과잉'이라는 데에는 이견이 없다.

주택건설 광고대행업체 애드메이저가 5일 발표한 2021년 상반기 대구경북 주택동향보고서에 따르면 대구 연평균 입주 물량은 1만4천275가구로, 올해부터 연평균을 초과하는 역대급 물량이 쏟아진다.

연도별 입주 예정 물량은 2021년 1만5천904가구(연평균 1천629가구 초과), 2022년 2만935가구(6천660가구 초과), 2023년 3만1천965가구(1만7천690가구 초과)에 달한다.

또 애드메이저가 2021~2023년 36개월간 월별 입주 예정 물량을 분석한 결과에 따르면 5천 가구 이상 입주가 한 달에 걸쳐 한꺼번에 몰리는 시기는 ▷2021년 11월(5천282가구) ▷2022년 3월(5천121가구) ▷2023년 10월(7천640가구) 등 3개월로 나타났다.

애드메이저 관계자는 "5천가구 이상 입주 물량이 쏟아지는 3개월이 입주대란을 가늠하는 변곡점이 될 가능성이 높다"고 밝혔다.

◆대규모 미분양 사태 현실화하나?

이 같은 입주 물량을 근거로 일부에서는 2008년 글로벌 금융위기 당시 대규모 미분양 사태의 재현을 우려한다.

2021~2023년에 앞서 사상 최대 입주 물량이 쏟아진 2000년대 중·후반 6년간(2006~2011년) 대구에는 연평균 미분양 5천796가구를 6년 연속 초과하는 초유의 사태가 벌어졌다.

일부 전문가들은 "당시 입주 예정자들이 실거주를 포기하고 입주하지 않아 이른바 '악성 미분양'으로 불리는 '준공 후 미분양'이 대거 발생했다"며 "앞으로 3년간 어느 시점에 연평균 미분양 규모(5천가구)에 진입하면 걷잡을 수 없는 규모로 번질 우려가 있다. 올해 하반기가 10년 만에 찾아오는 대규모 미분양 사태의 첫 고비가 될 것"이라고 했다.

그러나 대규모 미분양 사태에 대한 우려는 시기상조라는 지적도 나온다. 애드메이저와 대구시에 따르면 5월 현재 미분양 물량은 1천185가구 수준으로 연평균 미분양 수치에 훨씬 못 미친다.

특히 5월 현재 미분양 물량 가운데 90% 이상이 동구(1천52가구)에 쏠려 있다. 남구, 달성군의 미분양은 1건도 없다. 올해 분양 물량이 없는 서구 미분양도 '0'가구다. 수성구(25가구), 달서구(7가구), 중구(23가구) 미분양 건수는 30건을 밑돌았다.

송원배 대구경북부동산분석학회 이사는 "최근 신규 공급이 늘어난 점은 변하지 않는 사실이지만 그럼에도 입주가 부담스러운 상황은 아니다"며 "실제로 입주량이 늘어난 곳은 수성-달서-동구 등에 국한돼 전체로 확대 해석하기는 무리가 있다"고 말했다.

조두석 애드메이저 대표도 "올해 미분양이 늘어났다고 하지만 과거 수치와 비교할 때 위험한 수준은 아니다"며 "역대 최대의 재개발·재건축으로 인해 늘어난 가수요가 입주량의 상당 부분을 메워줄 가능성도 있다"고 했다.