[금융칼럼] 새해 바뀌는 주택임대 소득 사업자 등록

2020년 새해 들어 가장 많이 받는 질문이 주택임대 소득자의 사업자등록과 관련한 질문이다. 그동안 세금신고를 하지 않던 집주인들에게 새로운 의무가 부과되면서 본인이 과세대상인지 알쏭달쏭해하는 이들이 상당수다.

이번 주택임대 소득자 신고는 이달 21일까지 세무서에 사업자 신고를 하고, 다음달 10일까지 사업장 현황신고를 마쳐야 한다. 이후 5월에 개인소득세 신고 및 납부를 해야 한다. 사업장 현황신고는 부가세 면세 사업이기 때문에 매년 신고해야한다.

문제는 지난해 이미 임대사업 활성화를 위한 민간임대주택특별법이 시행되고 있다보니, 소득세 부과를 위해 올해 새롭게 시행하는 주택임대사업자 등록과 차이점을 헷갈려하는 이들도 많다.

쉽게 표현하면 지난해 주택임대 사업자 등록은 전문적으로 임대업을 하시는 '전문가 리그'였다. 주택양도와 관련된 세제혜택(취·등록세, 양도세, 소득세 등)을 받고 제도권내에서 임대사업을 하게 하기 위한 입법이다.

반면 이번 주택임대소득자의 사업자등록은 '아마추어 리그'라 할 수 있다. 전문적으로 임대업을 하지 않더라도 세제형평을 위해 임대 소득에 세금을 부과하기 것이다.

전문가 리그는 지방자치단체의 주택과와 세무서 두 곳에 등록해야 하지만, 아마추어 리그는 세무서나 국세청 홈텍스를 통해 한 곳에만 등록하면 된다.

이 때 모든 월세 소득자와 주택전세 보증금에 대해 세금을 부과하는 것은 아니다. 1주택자(부부합산)이면서 기준시가가 9억 이하의 주택을 소유하고, 2019년 한 해 동안 월세합산 소득이 2천만원 이하면 비과세 된다. 3주택자 이상이 아니면 전세보증금을 받고 있다고 해도 비과세다.

아마추어 리그인 임대소득 사업자는 세금 납부 시 분리과세와 종합소득세 신고를 선택해서 결정할 수 있다. 예를 들어 연간 임대소득 금액이 2천만원이라고 가정할 경우 그 50%를 필요경비로 인정해 주고 기본공제금액 2백만원을 차감한다.

결국 나머지 800만원이 과세표준금액이 되고, 이에 15.4%의 세금을 납부하게 되는데 대략 123만원 정도를 내게 된다. 임대소득 외에 다른 소득이 있을 경우에는 대부분 분리과세 신청을 하는 경우가 유리하다고 볼 수 있다.

반면 같은 금액을 전문가 리그인 임대주택 사업자에게 적용할 경우 필요경비와 기본공제가 60%와 400만원으로 크기 때문에 세금측면에서 조금 유리해 보이지만, 단기와 장기의무임대 기간을 지키지 않으면 과태료를 납부해야 하고 월세인상 상한선도 지켜야 하는 등 단점이 있다.

이번에 바뀐 임대소득 사업장 신고는 앞으로의 주택가격과 투자성향에도 영향을 끼칠 것으로 보인다. 임대소득이나 연금자산으로 노후를 준비하고 싶다면 재무전문가와 상의해보길 권한다. 이미 지도에 나와 있는 섬이 암초가 되어선 안된다.

박동훈 인투자산관리＆재무설계 대표