[수성구 '분양가 상한제' 새 족쇄 우려] 이중규제 땐 재건축·재개발 사업성 '치명타'

최근 3개월간 주택가격상승률 물가상승률보다 2배 이상 높아

10일 대구 수성구 범어동 경남타운 아파트 주변에 주택재건축조합설립 추진위 승인 축하 현수막이 붙어 있다. 우태욱 기자 woo@msnet.co.kr

역대 가장 강력한 부동산 규제 대책을 쏟아내고 있는 정부가 투기과열지구 지정에 이어 분양가 상한제 부활을 예고하면서 대구 수성구 부동산 시장 적용 여부에 관심이 집중되고 있다.

지난달 5일 투기과열지구 지정 이후 거래절벽 현상이 심화하고 있는 대구 수성구는 정량지표상 분양가 상한제 적용 대상에 해당돼 안 그래도 침체된 수성구 부동산 시장이 더욱 얼어붙을 수 있다는 우려가 커지고 있다. 기존 아파트 거래를 넘어 현재 수성구에서 추진하고 있는 경남타운, 을지맨션, 궁전맨션 등 중층 아파트 재건축 사업과 라팰리스(수성범어지역주택조합) 등 일반시행사업에 결정적 영향을 미칠 것으로 보인다.

대구 주택건설업계는 "정부가 지난 투기과열지구 지정에서처럼 단순 수치를 근거로 지방 부동산 시장에도 수도권과 똑같은 잣대를 들이대기보다 지역 경제 전반에 미칠 영향을 신중하게 고려해야 한다"고 한목소리를 내고 있다.

◆분양가 상한제 부활 임박

10일 대구 주택건설업계에 따르면 국토교통부는 이르면 이달 말부터 분양가 상한제(민간택지) 적용 요건을 완화한다. 기존 적용 기준이 워낙 까다로워 지난 2015년 4월 이후 적용지역이 단 한 곳도 없었기 때문이다. 정부는 8'2대책 후속조치로 일부 과열 양상을 띤 지역의 분양시장을 겨냥해 분양가 상한제 적용 요건을 완화하며 투기지역(전국 11개 지역)보다는 많고, 투기과열지구(29개 지역)보다는 좁은 범위에서 지정을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

기존에는 3개월 아파트 매매가격 상승률이 10% 이상 오르거나 연속 3개월간 청약경쟁률이 20대 1이 넘는 경우, 3개월 아파트 거래량이 지난해 같은 기간보다 200% 이상 늘어났을 때 가운데 한 가지 이상을 충족하면 이후 주거정책심의위원회를 거쳐 상한제를 적용했다.

이와 비교해 새로 바뀌는 기준은 이보다 훨씬 완화된다. 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 최근 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과하면서 ▷최근 12개월간 해당 지역 평균 분양가 상승률(전년 동기 대비)이 물가상승률의 2배를 초과하는 경우 ▷직전 2개월의 청약경쟁률이 일반 아파트는 5대 1, 국민주택규모 이하의 청약경쟁률은 10대 1을 초과한 지역 ▷3개월간 주택 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 곳 중 1가지 요건을 충족하면 된다.

국토부는 이 같은 분양가 상한제 완화 내용을 담은 주택법 시행령을 입법예고한 상태로, 긴 추석 연휴를 고려해 다음 달 초부터 적용하는 방안도 검토하고 있다.

◆분양가 상한제, 수성구 덮치나

문제는 새로 바뀌는 기준상 서울, 수도권 지역과 함께 비수도권에서는 대구 수성구가 적용 1순위에 오를 수 있다는 점이다. 적용 여부를 가늠하는 물가상승률 대비 주택상승률 수치 때문이다. 한국감정원에 따르면 7~9월 3개월간 수성구 누적 주택상승률은 2.41%(7월 0.16%, 8월 1.41%, 9월 0.84%)로 나타나 이 기간 물가상승률(0.9%)의 2배를 훨씬 초과했다. 이 기간 수성구 상승률은 경기 분당(4.21%)에 이어 전국에서 두 번째로 높았다. 단순 수치상으로는 분양가 상한제 적용 가능성을 배제할 수 없다.

만약 분양가 상한제가 수성구를 덮칠 경우 이곳 부동산 시장은 급격하게 얼어붙을 수밖에 없을 것으로 보인다. 특히 재건축 시장에 치명적이다. 재건축 사업은 일반분양 수익으로 비용을 보전하는 구조로, 일반분양가가 낮아지면 조합원 수익이 줄고 이로 인해 사업성이 악화하기 때문이다.

현재 수성구 지역에선 투기과열지구 악재 속에도 경남타운, 을지맨션, 궁전맨션 등 중층 아파트를 중심으로 재건축 사업을 추진하고 있는 가운데 분양가 상한제 적용 여부가 사업 추진 속도를 가름할 전망이다.

◆분양가 상한제, '수성구 제외' 요구

이에 따라 대구 수성구를 분양가 상한제에서 제외해달라는 요구가 거세지고 있다. 부동산 업계는 분양가 상한제 시행으로 분양가가 낮아지면 '로또 아파트' 논란이 거세질 수밖에 없을 것으로 보고 있다. 분양가를 높이면 건설사나 재건축조합이 득을 보고, 반대로 분양가를 낮추면 분양 계약자가 시세차익을 가져가기 때문이다.

분양가 상한제 지역에서 분양가는 택지비와 건축비를 합한 가격을 넘을 수 없고, 건설업계는 이 같은 상한제를 적용할 경우 적어도 10~15%의 시세 하락 효과가 나타날 것으로 예상하고 있다. 앞서 수성범어지역주택조합(라팰리스)은 지난달 세종시 국토교통부를 두 차례 방문해 수성구 분양가 상한제 제외를 요청하는 호소문을 전달했다.

라팰리스조합 측에 따르면 기존 분양가는 조합원 7억원, 일반분양 6억3천만원으로 추정되는 반면 분양가 상한제를 적용할 경우 조합원 7억8천만원, 일반분양 5억3천만원으로 로또 분양이 현실화한다. 조합 관계자는 "수많은 시행착오 끝에 시공사 선정을 앞두고 있는데 투기과열지구 지정에 이어 분양가 상한제까지 적용되면 사업에 치명적 타격을 받을 수밖에 없다"고 하소연했다.