[부동산 돋보기]실전에 필요한 상가투자 비법

아파트 상가투자, 주변 정주인구 수요 고려해야

부동산 투자 시 고수익 투자상품으로 상가를 많이 선택한다. 아마도 목 좋은 곳에 투자를 해 놓으면 임대수익이나 매매차익이 쉽게 발생할 수 있을 거라는 기대심리 때문일 것이다. 하지만 다른 투자상품에 비해 매매금액이 고가이다 보니 신중한 투자결정이 필요하다. 실제로 신규 분양 상가인 경우 자기자본 및 융자를 실행하여 상가를 매입했다가 임차인을 구하지 못해 수개월째 임대수익은 물론 관리비만 내고 있는 상가도 종종 있다. 하지만, 모든 문제에는 해법이 있는 법, 실전에 꼭 필요한 상가투자 비법에 대해 알아보도록 하자.

먼저 신규 택지 상가는 신중할수록 좋다. 분양 후 주변 상권이 활성화될 경우 고정 월세수익과 함께 프리미엄까지 챙길 수 있는 대표적인 고수익형 부동산이지만 상권의 형성시기나 성장 속도가 유동적이어서 미래의 시장흐름을 읽어낼 수 있는 선관을 지녀야 한다. 게다가 최근 지역경제의 위축에 따른 자영업의 붕괴 현상과 대형할인점의 시장 진입으로 중소형 상가의 영업력이 크게 떨어져 있기 때문에 적극적인 투자전략은 가급적 지양해야 한다. 이에 반해 상권이 형성된 시가지의 경우 월세나 공실률이 어느 정도 자리 잡혀 있기에 보다 안정된 투자가 가능하다.

그중 아파트 상가는 가구수, 주민의 소비성향, 배후지 등을, 상업지역 내 상가는 주변 정주인구의 수요 특성을 충분히 고려해 업종 선택을 해야 한다. 단순히 공실 해소만을 목적으로 하기보다는 자리에 맞는 업종을 선택함으로써 '최유효이용의 원칙'에 입각한 자산운용을 해야 한다. 또한 매매가격의 적정성도 따져봐야 하는데 현재 유동인구와 수익률이 높다고 하더라도 업종의 변동이 있을 경우 미래가치에 대해서도 고민을 해야 할 것이다. 그 때문에 주변 거래 사례를 면밀히 분석하여 매입 부동산의 적정가격을 찾아야만 한다.

최근 들어 상가 임대수익률이 하락추세에 있다. 높은 분양가, 물량의 과다 공급, 경기불황에 따른 영업력 저하 등을 고려하여 시대적 기류에 부합하는 투자전략을 세워야 한다. 무엇보다 상가 투자의 핵심은 정확한 상권분석에서 해법을 찾아야 한다. 이를 위해 투자 물건의 배후지 수요, 희소가치, 분양가의 적정성, 메인 상권과의 인접거리 등을 살펴보아야 하며 해당 지역 공인중개사와의 컨설팅, 현장조사를 통해 종합적인 상권분석을 마친 후 투자 결정을 내려야 한다.