[부동산 법 對 법] 상가 내부 공사비 상환 분쟁

'식당 영업 목적 vs 상가 가치 증대' 다툼

Q. 상가 임대인 A는 5년의 임대차 기간이 만료되어 임차인 B에게 임대차 계약 해지 통보를 하였다. 그러나 임차인 B는 그동안 음식점에 들인 내부 공사 및 시설 비용 5천만원을 요구하면서 영업을 계속하고 있는데, 임대인 A로서는 B가 공사한 음식점 시설이 아무런 쓸모가 없다 보니 그 내부 공사 및 시설비용을 지급할 수 없다는 입장이다. 상가 임대인 A는 어떤 방법으로 이를 해결해야 할까.

A. 상가건물과 관련하여 가장 흔한 분쟁이 유익비 상환과 관련된 것이다. 유익비란 흔히 내부 공사비로 불리며, 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용으로, 임차인의 취미나 영업목적이 아니라 상가 건물의 객관적 용도와 사정에 따라 결정된다.

이 유익비는 임대차 계약 종료 시 임차인이 임대인에게 청구할 수 있으며, 임차인은 임대차가 만료되어도 시설비 청구권이 있음을 근거로 계속하여 상가 건물을 점유할 권리가 있는데 이것이 바로 유치권이다. 보통 임차인이 이러한 이유로 계속하여 상가를 사용하는 것은 상가의 보존을 위한 사용의 일환으로 적법한 것이며, 다만 사용이익은 임대인에게 반환해야 한다.

위 사례에서 임대인 A가 임차인이 임대차가 끝났는데도 상가를 넘겨주지 않는다고 해서 함부로 상가의 집기를 들어내거나 장사를 방해한다면, 오히려 주거침입이나 영업방해죄로 형사처벌을 받을 수 있어 주의해야 한다.

따라서 임대인 A는 임차인 B를 상대로 건물 명도소송을 제기하되, 소송 중 B가 C에게 그 상가를 불법 전대차하는 경우 다시 C를 상대로 소송을 제기해야 하는 등 법적 문제가 있을 수 있기 때문에, 반드시 2주가량 소요되는 점유이전금지 가처분 신청을 병행해서 B가 타인에게 상가의 점유를 이전하지 못하도록 막아두어야 한다.

임대인 A는 임차인 B가 한 내부공사는 오로지 음식점 운영을 위한 목적으로 한 것이라는 점을 주장'입증하면서 상가건물의 인도 및 소송 기간 중의 사용이익을 청구할 수 있다. 이에 대하여 임차인 B는 내부 공사 및 시설이 상가의 객관적 가치를 증가시켰다는 사실을 주장하면서, 그 입증을 위해 공사 및 시설한 부분에 대한 비용 감정신청을 하여 유익비를 청구할 수 있을 것인데, 감정 결과에 따라 유익비 여부 및 그 범위가 대체로 정해진다.