[경매 프리즘] 공매와 경매

부동산 경매는 입찰제, 유체동산 매각은 호가제

공매는 세금 체납을 이유로 국가기관이 압류한 부동산 또는 공기업 및 금융기관이 소유하고 있던 부동산(유입자산, 수탁재산, 압류재산, 국유재산)을 공지해 경쟁입찰(전자 입찰) 방법으로 매각처분하는 것으로, 주관기관은 한국자산관리공사(온비드, http://www.Onbid.co.kr)이다. 경매는 금융기관 또는 사인 간의 금전거래로 인해 발생한 채권을 회수하기 위한 것인데 주관기관은 법원이다.

경매와 공매는 그 절차가 크게 다르지 않아서 공개적, 경쟁적 매매 방법으로 생각하면 된다. 개인 또는 법인이 주관하는 사경매도 광의의 경매에 속하지만 오늘은 법원 경매만 언급하려 한다. 문명사회 법치국가에서 특별히 예외적인 경우를 제외하고는 개인 간에 자력구제 행위가 용납될 수 없기 때문에 채권자는 오로지 법률을 근거로 국가공권력을 행사할 수 있는 힘을 가진 법원의 도움을 얻어 자신의 채권을 만족시킬 수밖에 없다.

다만 강제력 동원이 가능한 공권력일지라도 채권자와 채무자 모두에게 투명하고 공정한 방법으로 그 권한을 행사해야할 것이므로 다수의 매수 희망자에게 자신이 매수할 금액을 정하게 하여 가장 높은 가격을 제시한 사람에게 매각을 허락하는 방법(법원 경매) 외에 더 이상 중립적이고 타당한 방법은 없을 것이다.

경매는 미술품 경매 등에서 보듯 본인이 매수하고 싶은 가격을 입으로 호창하는 호가제가 원칙이나 담합이 용이하고 서로 눈치를 보게 되는 등 여러 가지 폐단이 많아 현재 우리나라 대부분의 법원에서 부동산 경매의 방법으로는 입찰제를, 유체동산의 매각방법으로는 호가제를 선택하여 실시하고 있다.

재테크 수단으로서 법원 경매가 인기라지만 경매시장으로 유입되는 물량이 해마다 줄어들어 10여 년 전 대비 10~20%에 불과한 지금은 입찰자의 선택폭이 매우 좁다. 저금리시대에 갈 곳 없는 뭉칫돈이 몰릴 곳은 부동산밖에 없기 때문에 유찰로 인하여 저감된 최저 입찰가격이 시세보다 현저히 낮거나 입지와 수익률, 장래성과 환금성 등 투자 가치가 높은 물건에는 어김없이 수십 명이 입찰에 참여한다.

하지만 입찰법정의 열기에 현혹되어 무리하게 투자한 결과는 승자의 재앙을 가져올 뿐이다. 과욕을 부려 성공한 예는 매우 드물다. 낙찰 후 인도'명도 과정에서 채권'채무관계로 얽히고설킨 수많은 이해관계인들과 온갖 법률을 다퉈 이기려면 심도 깊은 공부와 다양한 현장경험으로 부동산을 업으로 하는 사람에 뒤지지 않는 안목과 정확한 권리분석 능력을 갖춰야 한다.