[경매 프리즘] 경매물건 유치권

등기부에 등재 않고도 성립되는 법정담보물권

불과 몇 년 전까지만 해도 부동산 경매물건 중 유치권 신고가 된 물건이 그리 많지 않았으나 근자에 자주 보고 듣는 용어가 유치권이다.

유치권 신고가 늘어난 이유는 매각 대상 부동산의 채무자 등 부도덕한 이해관계인들이 가장 유치권을 신고하여 매각금액의 하락을 유도한 후 자신 또는 제3자의 명의로 매수(낙찰)하거나, 입찰에 참가하지 않더라도 매수인에게 명도 부담을 지워 상당한 금액을 요구하는 등 악용되고 있는 것이 현실이므로 경매에 참가하려는 사람은 매우 조심해야 한다.

유치권은 우리 민법 제320조에서 '타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다'고 하였고, 민사집행법 제91조 제5항에서는 '매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다'고 규정하였다.

부동산에 최선순위로 근저당권 등기가 설정되고 가압류와 가등기 등 여러 가지 권리가 설정된 후 법원의 경매가 실시될 경우 예고등기 등 특별한 등기가 없는 한 최초 근저당을 포함하여 그 후의 권리는 전부 소멸하는 것이 원칙이다.

하지만 유치권은 등기부에 등재되지 않고도 성립되는 법정담보물권이어서 매수인은 선순위 근저당 등 등기된 담보물권의 존부와 상관없이 이를 인수 부담해야 한다.

예컨대 건축공사를 함에 있어 도급인이 수급인에게 공사대금을 지급하지 않을 경우 두 사람은 채권자와 채무자의 관계가 될 것이며, 수급인이 그 부동산을 적법하게 점유하는 경우에는 유치권도 성립한다.

그러나 당해 부동산의 매수인(낙찰자)에 대하여서는 직접적인 채권'채무관계가 없기 때문에 매수인에게 자신의 채권을 변제해 달라고 요구할 수 없고 유치권으로 점유할 권리만 가진다.

다만 유치권자는 자신이 점유하고 있는 부동산에 대하여 경매를 신청하는 등 매수인을 압박할 수 있는 방법은 있으나 유치권을 다투는 소송에서는 상당한 법률적 지식을 요하기 때문에 변호사의 도움을 받아야 할 필요가 있다.

변호사를 선임하더라도 자신의 채권 전액을 입증하기가 쉽지 않은 데다가 경매를 신청하여 매각이 실행되어 배당을 받기까지는 상당한 시간과 힘든 과정을 거쳐야 한다.

반대로 입찰자의 입장에서도 경험 많고 유능한 변호사의 조력을 받아 입찰하는 것이 옳다. 내공이 깊지 않은 입찰자가 유치권의 적부를 입증하기란 사실상 어렵기 때문이다.