"아파트 시장 교란 퇴출"-"분양가만 높이게 될 것"

HUG, 후분양제 도입 장단점 분석…투기 수요·가격 변동성 낮춰, 실수요층에 공급 가능

후분양제가 의무화하면 건설사들은 아파트 공정률이 마무리 단계에 도달한 이후에 입주자를 모집해야 한다. 대구 아파트 공사 현장. 매일신문 DB

조기 대선 정국을 맞아 후분양제 논란이 뜨겁다. 지난해 말부터 후분양제 도입을 둘러싼 정치권의 입법 발의와 정부 연구용역 조사가 잇따르면서 대선 이후 정책 실현 여부에 관심이 집중되고 있다.

주택도시보증공사(HUG)는 지난달 17일 '후분양제 도입의 장단점 및 시장 영향에 대한 분석' 연구용역을 발주했다. 앞서 국회 국토교통위원회 소속 정동영'윤영일 국민의당 의원은 아파트 후분양제 도입을 골자로 하는 주택법 개정안을 제출했다. 개정안은 아파트 건설 공정이 80%에 도달한 이후 건설사가 입주민을 모집할 수 있도록 했다.

후분양제 논의가 이처럼 수면 위로 떠오른 까닭은 부동산 시장 과열 때문이다. 실수요보다 투기 목적이 주를 이루면서 소액으로도 분양권 전매 거래가 가능한 선분양제가 주택 시장을 교란하고 있다는 비판이 잇따랐다.

이에 반해 주택 후불제 방식의 후분양제는 분양권 개념이 없다. 투기 수요 유입을 줄일 수 있고, 주택 가격 변동성이 낮아진다. 국토연구원이 지난 2015년 말 발간한 '성숙 사회를 향한 국토'도시 분야 규제 개선 방향 연구'에서 후분양제 의무화 필요성을 제기한 이유가 바로 여기에 있다.

그러나 막상 후분양제 도입에는 걸림돌이 적지 않다. 1977년 주택법 개정 이후 40년간 우리 주택 공급 시스템이 선분양제에 맞춰져 있었기 때문이다. 후분양제 도입 반대론자들은 분양가 상승을 가장 우려하고 있다. 선분양제하에서 건설사는 분양 계약을 통해 계약금을 미리 받은 후 일정 기간에 걸쳐 계약자에게 중도금을 받는다. 입주할 때 잔금을 치르는 구조다.

반면 후분양제하에서는 사업자들이 자체 자금으로 공사를 진행하거나 금융권에서 조달해야 한다. 이에 따라 늘어난 금융 비용이 고스란히 분양가에 반영될 수밖에 없다. 집값 상승세가 한풀 꺾인 현재 상황에서 후분양제가 의무화하면 신규 주택 공급은 축소시키고, 입지가 좋은 기존 지역의 집값만 급등할 수 있다.

후분양제가 대형 건설사 위주의 시장 재편을 초래할 것이라는 지적도 나오고 있다. 후분양제하에서는 신용도가 낮은 중견업체일수록 높은 금리를 부담할 수밖에 없기 때문이다.

지역 건설업계 관계자는 "재무 구조가 탄탄한 대형사들은 자금 조달에 큰 문제가 없지만 신용등급이 낮거나 아예 없는 중소 건설사들은 사실상 사업을 중단할 수 밖에 없다"며 "중소 건설사들이 시장에서 사라지면 신규 주택 공급은 줄고 기존 주택 가격은 더 오르는 악순환이 되풀이될 수밖에 없다"고 했다.