[알면 유익산 세무상식] 부동산 취득 자금 출처 조사

개인에게 돈 빌린 계약서 만으로 입증 못받아

부동산 등의 재산을 취득하거나 부채를 상환할 때 자금을 어떻게 마련했는지 들여다보는 것을 자금출처조사라 한다. 자금의 출처가 불확실하여 본인 힘으로 마련한 것으로 보기 어려운 경우에 증여세를 추징하기 위한 세무당국의 절차다. 만약 소득이 없는 대학생이 주택을 취득했거나 전업주부가 상가를 분양받았다면 세무서에서는 자금을 어디에서 마련했는지 물어볼 것이다. 이때 본인의 소득 또는 재산으로 자금을 마련했다는 사실을 입증하지 못하면 증여세를 내야 한다.

이 과정에서 취득자금 전체를 본인이 마련했는지를 입증할 필요는 없다. 취득자금이 10억원 미만인 경우 80% 이상 확인되면 된다. 취득자금이 10억원 이상인 경우 소명되지 않은 자금이 2억원 미만이면 취득자금 전체를 소명한 것으로 본다. 확인되지 않는 자금이 20% 이상이거나 2억원 이상이면 취득자금에서 소명된 금액을 뺀 나머지를 증여받은 것으로 보아 증여세를 추징한다.

세무서에서는 취득한 사람의 당해 연도 소득과 과거의 소득현황 등을 종합적으로 분석하여 조사 대상자를 선정한다. 모든 부동산의 취득에 대해 자금출처조사를 하는 것은 아니며 10년 이내의 재산취득가액 또는 채무상환금액의 합계액이 일정 기준금액 미만이면 하지 않는다. 예를 들어 2013 국세청 세금절약 가이드에 따르면 40세 이상인 가구주의 경우 총액한도 5억원 미만이면 자금출처조사에서 제외된다.

하지만 자금출처조사에서 제외하는 기준금액 이내라 하더라도 증여사실이 확인되면 증여세가 과세된다. 자금출처조사 대상자에 선정되었다면 본인의 소득금액이나 보유자금임을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출해야 한다. 근로소득자, 퇴직소득자, 이자소득자는 원천징수영수증을, 사업소득자는 소득금액증명원을 제출하면 된다.

근로소득은 총급여액에서 소득세를 차감한 금액이 자금출처로 인정되는 금액이다. 사업자의 경우 총 수입금액에서 필요경비를 차감한 사업소득금액에서 소득세 상당액을 차감한 금액이 인정된다. 취득부동산에 입주한 임대인이 있을 경우 전세계약서도 자금출처를 입증하는 증빙서류가 된다. 임대보증금 또는 전세금 전체가 자금출처로 인정되는 금액이다.

은행에서 대출받은 자금이 있을 경우 부채증명원이 증빙서류가 되며 차입금액이 자금출처로 인정된다. 그러나 은행이 아닌 개인에게 대출받은 경우 차용증이나 계약서 등으로는 대출사실을 인정받기 어렵기 때문에 예금통장사본, 무통장 입금증 등 객관적인 금융거래자료를 준비하는 것이 좋다.

상속이나 증여받은 재산이 있다면 그 재산도 자금 출처가 된다. 본인 소유재산의 처분은 매매계약서가 증빙서류가 된다. 이 경우 인정되는 출처의 범위는 그 처분가액에서 양도소득세 등 공과금 상당액을 차감한 금액이다. 본인의 소득으로 자금출처를 입증한 후 부족한 출처에 대해서는 대출이나 전세금을 사용했다는 것을 입증하면 된다. 대출의 경우 상환과 지급이자에 대한 자금출처를 또 밝혀야 하므로 전세금을 최대한 받아 자금출처에 대비하는 경우가 많다.

김영화 계명대 세무학과 교수