[이슈 논쟁] 'ICT파크 임대 재계약' 대구시-계명대 분쟁

"임대료 껑충 올라 40억 추가 부담" vs. "10년 넘도록 시세

대구시와 계명대가 임대료 갈등을 빚고 있는 대구 ICT파크. 성일권기자 sungig@msnet.co.kr

정찬근 대구시 IT산업과장

김영배 계명대 법무처장

대구시와 계명대가 대구디지털산업진흥원(DIP) 내 ICT파크 건물 임대 재계약을 두고 파열음이 심각하다. 양측은 서로 깊은 불신을 드러내며 수개월째 평행선을 달리고 있다.

계명대는 급기야 대구시에 '임대공간 반환과 함께 임대료 등을 양측이 감정평가한 금액의 산술평균으로 한다'는 지난 3월 합의안을 이행하라는 공문을 보낸 데 이어 최근 시의회에 진정도 했다. 양측의 입장 차는 무엇이며 어떻게 문제를 풀어야 하는지 양측의 주장을 들어봤다.

◆정찬근 대구시 IT산업과장

-ICT파크 임대차 재계약 협상의 쟁점은 임대료 산정 방식이다. 임대료 산정은 어떻게 했으며 근거는 무엇인가?

▶양측이 감정평가법인에 의뢰해 평가한 결과 대구시는 3.3㎡당 150만원, 계명대는 294만원이 나왔다. 이를 산술평균하면 3.3㎡당 222만원이 나온다. 기존 임대 보증금 104만원/3.3㎡과 비교해 보면 계명대 측 평가액은 기존 임대료의 3배 정도이고 산술평균 금액 또한 2배 정도 높다.

임대료 산정 결과가 이렇게 차이 나는 데는 토지면적 적용이 다르기 때문이다. 대구시는 현재 사용하고 있는 건물의 용적률(도시계획 조례 80조 제4호-용적률 220% 이하)에 의한 면적(1만7천600㎡)을 적용했지만 계명대는 운동장과 노천강당을 제외한 전체 토지를 안분한 면적(6만1천254 ㎡)을 적용했다. 화장실이나 화단, 계단 등 공유면적은 일반 학생들도 사용하는데 계명대에서 이를 단순히 평가대상에 포함해 임대료를 산정하는 것은 비상식적이다. 토지면적 적용에 대한 기준은 기존 임대차 계약서 및 양측이 체결한 합의서 등 어디에도 정한 기준이 없으며 단순 건물에 대한 면적만 기재되어 있다.

전세전환율 적용 부분에서 시는 '국토해양부 오피스매장용 빌딩 임대료 조사 및 투자 수익률 결과보고서'의 대구지역 오피스빌딩의 평균 전세전환율 11.6%에 최근 금리 동향이 하향 안정세인 점을 고려해 10%를 적용했고 계명대는 국토부 결과보고서의 전세전환율과 은행 예금금리를 평균하여 8%로 적용했다.

-계명대는 대구시가 양측의 합의사항을 이행하지 않고 있다고 주장한다.

▶시는 계명대와의 합의서를 기반으로 조속한 시일 내에 임대차 재계약을 체결하기를 희망한다. 지난 3월 임대 공간 반환(1만3천547㎡)과 함께 임대료, 유익비 등은 양측이 감정평가한 금액의 산술평균으로 한다는 내용이다. 시는 합의서 이행을 위해 이주 불편에 대한 입주기업들의 민원에도 최단 시간 내 1만3천200㎡의 공간 반환(계명대 요구 1만3천547㎡의 97.4%)을 완료한 상태이며 양 기관의 쟁점 사항이었던 반환 공간에 대한 원상복구비 및 유익비에 대한 평가를 완료했다. 단지 임대료 산정 금액 차이가 너무 커 이에 대한 문제만 남았다.

합의서에 따라 양측이 수행한 임대료 감정평가액을 산술평균하여 적용할 예정이었으나 상호 대상 토지면적 적용 기준 등으로 서로 다른 물건을 평가한 결과가 돼 양측의 임대료 차이가 과다하게 발생했다. 이에 따라 합당한 임대료 산정을 위한 양측의 재감정 수행 여부에 대한 상호 견해가 달라 재계약이 지연되고 있다.

시가 만약 합의안대로 양측의 임대료 산정 금액을 산술평균해 지급하게 되면 40억원의 추가 재정 부담이 생겨 결국 시민들의 혈세가 들어간다. 또한 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행 규칙 제17조'에 따르면 통상적으로 국가에서 감정평가 결과를 낼 때 감정평가 차이가 110%를 넘지 않게 돼 있다.

-해결 방안은 무엇이며 앞으로의 계획은.

▶양측 평가사의 토지면적 적용 차이는 법령 등에서 구체적으로 규정한 기준이 없어 평가사의 판단에 근거해 산출된 물량으로 평가에 따라 감정금액의 차이가 크며 전세전환율 또한 차이가 있다.

이에 따라 평가사 상호 간 적용 기준의 조정이 필요하다는 한국감정평가협회의 검토의견에 따라 계명대와 협의를 통해 제3의 기관(한국감정평가협회 등)을 통한 재평가로 타당한 임대료를 재산정한 후 조속한 시일 내에 계약하고자 한다. 임차인 입장인 대구시로서는 임대인인 계명대를 계속 설득해 나가는 수밖에 없다고 본다.

◆김영배 계명대 법무처장

-임대료 산정은 지금까지 어떻게 해왔으며 그 근거는.

▶계명대는 당초 수익을 목적으로 대구시에 공간을 임대한 것이 아니다. 계명대는 대구시가 추진하는 '소프트웨어 산업 육성' 사업에 적극적으로 협력하고자 처음 2년간은 무상으로 공간을 임대했고 2001년에는 임대보증금으로 주변 시세의 3분의 1 수준인 3.3㎡ 당 50만원으로 임대계약을 체결했으며 2005년에는 시중 금리의 급락에 따라 임대보증금을 3.3㎡당 100만원으로 조정해 2011년 11월 8일 임대기간 만료일까지 유지해왔다. 이 임대료는 인근 K대학교의 유사 벤처시설 임대료보다 2.5배 또는 6.6배 저렴하고 동일 위치 내 법인이 직접 임대하는 공간보다 6~8배(임대료 환산) 정도 저렴하다.

하지만 임대차계약 만료에 따른 일부 공간 명도 및 재계약 협의가 원만하게 진행되지 않아 양측이 갈등을 빚자 지역인사의 중재로 대구시 경제부시장 등과 계명대학교 교학부총장 등으로 TF팀을 구성해 지난해 3월 마라톤 회의를 거쳐 제반사항에 합의했고 이에 대구시장과 계명대학교 총장이 합의내용을 준수하기로 하고 서명했다. 특히 합의 내용 중 임대료에는 양 기관이 지명한 감정평가사의 평가를 통해 산술평균하는 것으로 정했다. 실제 평가에서도 양측의 감정평가사와 변호사, 실무자들이 수차례 협의를 거쳐 양측 평가사가 평가를 완료했으며 지난해 9월 평가사가 평가서를 상호 교환해 양 기관에 제출했다.

-대구시에서는 계명대가 임대료를 높이기 위해 적용 토지를 너무 과다하게 책정하였다고 주장한다.

▶평가내용에서 오히려 대구시의 평가 적용면적에 모순이 있다. 대구시의 감정평가사는 건물이 차지하는 면적만을 대상으로 평가했는데 이는 건축법에 의한 건폐율과 동간 거리, 진출입로, 주변 조경면적 등을 제외한 평가로 타당성이 결여되었으며 오히려 법률적 근거가 부족하다. 계명대의 감정평가사는 토지 전체면적 중 순수 교육용인 운동장과 노천강당을 제외한 토지를 전체 건물의 연면적 대비 임대건물 연면적에 비례해 안분해 평가했기 때문에 합리성과 타당성이 있다고 본다.

-대구시는 제3의 기관에 의한 재감정을 요구하고 있다. 계명대가 생각하는 해결 방안은.

▶대구시는 평가 종료 후 계명대에서 평가결과를 토대로 재계약하라고 요구했다. 처음에는 단순 산술평균한 금액이 과다해 예산이 없다는 이유를 들었고 다음에는 양 기관의 평가액 차이가 커서 감사지적을 받을 수 있다는 이유를 들었으며 지금은 평가대상 토지면적이 과다 산정되었다는 이유로 재평가하자고 주장하고 있다. 이러한 주장은 기존 합의안과 정면 배치된다.

합의서에 따르면 양측의 각 변호사와 감정평가사, 그리고 실무자들이 회동한 자리에서 어떤 내용을 반영할 것인가를 논의하면서 가격 편차 부분은 무시하기로 했고 토지면적에 대한 기준을 제시하지 아니한 상태에서 각 감정평가사가 양측의 입장에서 평가해 줄 것을 요청받았다.

사실상 양측의 감정평가사들에게 평가방법에 대한 제한을 부여하지 않은 것이다. 이 때문에 각 감정평가사는 법에 허용되는 한도에서 양측의 입장에서 감정평가를 시행했고 감정평가 결과를 도출하는 과정에서 양측의 변호사와 감정평가사는 4, 5회 회합을 하고 평가에서 문제가 되는 부분을 조율해 각각 감정평가서를 양측에 제출했다.

계명대와 대구시는 합의서를 그대로 이행하면 아무런 문제가 발생할 여지가 없다. 양측의 감정평가 결과를 산술평균한 금액으로 한다고 규정되어 있을 뿐 합의서 어느 곳에도 감정평가 결과에 대하여 이의가 있으면 재평가하여야 한다는 조항은 없다. 대구시는 양측 감정평가사들의 평가결과물이 나온 후 80여 일이 지난 후에야 이런저런 문제를 제기하는 등 차일피일 늦추어 현재까지 재계약을 못 하고 있다. 대구시장이 이 사안에 대해 조속하고도 깨끗하게 해결해 주기를 바란다.

정리=전창훈기자 apolonj@msnet.co.kr