[이진우의 분석! 아파트] (42) 대구시 북구 대현동

학군'주거환경에서 불리…재개발 여지 장점

대구시 북구 대현동은 현재 행정구역상 북구에 포함되어 있지만 과거 동구 신암동에서 일부가 북구로 편입되면서 형성됐다. 대현동 동 명칭은 경북대의 양현을 기원한다는 뜻에서 유래됐다고 한다. 즉 대현동 명칭의 유래는 '大學者多則賢人多耳'로 '크게 배우는 자가 많으면 현인이 많다'라는 의미이다. 대현동 인근에 동명의 유래가 되는 경북대가 있지만, 사실 경북대는 행정구역상 산격동에 포함되어 있다.

대현동은 인구 1만8천851명에 가구 수 7천918에 이른다. 아파트단지는 8곳이다. 대현동은 신천과 칠성시장이 인접해 있다. 대현동의 경우 가구 수가 적은 나홀로 아파트는 1990년대에도 공급이 이루어졌지만 단지 규모가 어느 정도 되는 아파트들은 대부분 2006년 이후 공급됐다.

이 지역은 올 들어 매매가격이 3.90% 상승했다. 이는 대구 평균(5.90%), 북구 평균(9.51%)보다 낮은 상승률이다. 전세가격도 올 들어 1.79% 상승에 그쳤다. 대구 평균(10.51%)과 북구 평균(11.04%)에 비해 훨씬 낮은 편이다.

대현동의 3.3㎡당 평균 매매가격은 606만원으로 북구 평균(503만원)과 대구 평균(563만원)보다 높게 형성돼 있다. 이곳의 3.3㎡당 평균 전세가격은 361만원. 북구 평균(360만원)보다는 높고 대구 평균(386만원)보다 낮게 나타나고 있다.

대현동의 매매가격 대비 전세가 비율은 59.51%로 북구 평균(71.63%)과 대구 평균(68.57%)보다 낮은 수준이다. 대현동의 3.3㎡당 가격은 평균 이상을 기록하고 있는데 반해 가격 상승률이나 매매가격 대비 전세가 비율이 상대적으로 낮게 나타나고 있는 이유는 뭘까? 대현동의 경우 대단지 아파트가 많지 않고 대현동 아파트 가격에 직접적인 영향을 줄 수 있는 단지들의 경우 미분양 등으로 어려움을 겪어 가격 상승세가 높게 나타나지 않기 때문이다.

이 지역은 사실 주거지로 선호도가 높은 지역은 아니다. 단독주택 위주의 주거공간이 최근 아파트단지로 바뀌고 있기는 하지만 아직 주거환경이 좋은 편은 아니다. 주변에 학군이나 여러 측면에서 불리한 점이 많아 선호도가 높지 않은 상황이다. 그러나 이러한 불리한 점이 향후 강점으로 변할 수 있다. 저밀도 주택 중심이라는 것은 향후 재개발로 이어질 수 있고 이러한 개발 사업은 가격 견인력으로 작용할 수 있다.

* 대현 e편한세상

대현 e편한세상은 2008년 9월 입주한 단지로 98.52㎡형 34가구, 107.47㎡A형 188가구, 108.67㎡B형 115가구, 136.10㎡형 76가구, 156.15㎡형 76가구, 178.51㎡형 38가구 등 총 527가구로 구성되어 있다. 개별 난방 방식이며 주차 대수가 756대(가구당 1.4대)로 넉넉한 편이다. 신천을 끼고 있어 조망이 좋으며 칠성시장까지도 도보로 5분 정도면 갈 수 있는 단지이다.

이 단지가 입주를 시작한 2008년은 대구에서 입주물량이 가장 많은 해로 당시 입주물량이 3만여 가구로 대구지역 아파트시장이 최악의 상황을 보였던 시기이다. 이러한 시장상황은 이 단지에도 영향을 미쳤고 준공 후까지 매매나 전세 모두 보합세를 나타내고 있다. 이러한 시장 환경은 아파트 가격을 상승 견인하는 데 악영향을 미쳤다.

가구 수가 가장 많은 107.47㎡A형의 경우 매매가격은 시세 기준으로 상한가격이 2억5천만원이고 하한가격은 2억2천500만원을 기록하고 있다. 전세가격은 시세 기준으로 상한가격 1억3천만원, 하한가격 1억2천만원을 기록하고 있다. 실거래 신고가격도 매매 상한가와 하한가 사이에서 형성되고 있다. 매매가격 대비 전세가 비율은 53%로 상당히 낮게 나타나고 있다.

대현 e편한세상의 경우 미분양 등으로 상대적으로 저평가를 받고 있다. 분명 신천과 인접해 있어 신천 조망권이나 칠성시장과의 접근성은 플러스 요인이 될 수 있지만 학군이나 대중교통과 접근성이 떨어지는 것은 단점이 될 수 있다. 최근 조금씩 가격 회복세를 보이고 있기는 하지만 향후 시장에서 장점과 약점 중 어떤 상황이 시장에 영향을 미치는가에 따라 향후 가격이 결정될 전망이다.

부동산114 대구경북지사장