[이진우의 분석! 아파트] (29) 대구 북구 복현동

중소형·노후 아파트 비율 높아 가격 싸고 재건축 기대

대구시 북구 복현동은 2000년 이후 침산동이 입주 물량 증가로 현재와 같이 자리를 잡기 전까지는 북구의 부동산 특히 아파트 가격의 기준이 되는 지역이었다. 복현동에는 1980년대 초부터 아파트가 들어서기 시작해서 90년대 후반까지 아파트가 꾸준히 공급되었다. 이후 2006년과 올해 입주단지가 있기는 하지만 상대적으로 노후 아파트의 비율이 높아 가격도 저렴하고 중소형 아파트 비율도 높은 편이다. 그리고 복현동 주변으로 고등학교가 많아 북구에서 학군이 비교우위를 갖고 있다. 또 주변에 경북대와 유통단지가 가까이 있고 복현오거리를 중심으로 병원'은행'학원, 그리고 상업시설이 잘 갖추어진 곳이다.

◆매매'전세가 상승률 낮아

북구 복현동의 아파트 매매가격은 올 들어 1.1%의 변동률을 기록하며 대구 평균(3.02%)과 북구 평균(5.11%)보다 낮은 상승률을 기록하였다. 전세가격은 3.35% 상승해 대구 평균(5.3%)과 북구 평균(5.11%)에 미치지 못했다. 복현동의 3.3㎡당 평균 매매가격은 6월 5일 기준으로 447만원이다. 이는 대구 평균 547만원과 북구 평균 482만원보다 낮은 수준이다. 3.3㎡당 평균 전세가격은 323만원으로 대구 평균 367만원, 북구 평균 341만원보다 낮게 나타나고 있다. 이처럼 3.3㎡당 매매'전세가격이 낮은 것은 상대적으로 노후 아파트의 비율이 높고 중소형 비율이 높기 때문인 것으로 분석되고 있다.

◆재건축'재개발 여지 남아

복현동의 매매가격 대비 전세가 비율은 72.69%로 대구 평균(67.06%)과 북구 평균(70.66%)보다 높게 나타나고 있다. 매매가격 대비 전세가 비율이 높은 이유는 중소형 비율이 높아 중소형 단지들의 매매가격 대비 전세가 비율이 높게 나타나기 때문인 것으로 풀이된다.

아파트 시장에 있어서 복현동은 현재보다는 미래가 더 기대가 되는 곳이다. 상대적으로 80년대 입주한 단지들이 많아 아직 저밀도 아파트가 일부 남아 있어 향후 재건축이나 재개발이 기대되는 곳이다. 특히 1980년 즈음에 입주한 단지들이 대부분 5층 미만의 저층으로 향후 개발이 기대된다. 그렇다고 섣불리 투자를 생각하기보다는 실수요 입장에서 접근하는 것이 좋다. 부동산 경기 침체로 개발이 쉽지 않고 100~300가구 안팎의 단지들이 많아 단지 단독으로 재건축을 하기에는 어려운 점이 있기 때문이다.

부동산114 대구경북지사장

##복현동 태왕아너스

전세가 상승으로 매매가 500만원 올라

복현동 태왕아너스는 2006년 2월 입주한 단지이다. 80.54㎡형 81가구, 106.11㎡형 251가구, 140.69㎡형 30가구 등 총 462가구로 구성되어 있다. 주변에 복현초등학교'북중학교'경상고'영진고'성화여고'영진전문대학'경북대 등이 가까이 있다. 또 대형마트(코스트코홀세일)도 가까이 있어 생활여건이 좋은 편이다.

106.11㎡형의 경우 최근 시세는 매매가격 기준으로 상한가 2억원 하한가 1억8천만원 사이에서 형성되고 있다. 106.11㎡형의 경우 입주 이후 2009년 5월 봄 이사시즌까지는 거래가격이 안정세를 보였지만 2009년 이후 입주물량 증가에 따라 일부 급매물에 의해 소폭 가격조정을 받았다. 올봄 이사시즌에는 전세가 상승이 매매가에 영향을 미치며 상한가와 하한가가 모두 500만원 정도 올랐다. 실거래가 신고 금액도 2009년 이후에는 시세 범위 안에서 안정적인 상황을 보이고 있다. 전세가는 상한가 1억4천만원 하한가 1억3천만원 사이에서 형성되어 있다. 지난해 이후 하한가가 꾸준히 상승하면서 전세가격이 조금씩 오른 것이다. 매매가격 대비 전세가 비율은 71%로 조금 높은 수준을 기록하고 있다.

복현 태왕아너스는 향후 가격적으로는 현재와 비슷한 수준에서 안정세를 기록할 전망이다. 우선 선호도가 높은 중소형 위주로 구성되어 있고, 중소형의 경우 매매가격 대비 전세가 비율이 높아 가격에는 긍정적이다. 또 최근 일부 외지 투자세력에 의해 가격의 변동폭이 큰 단지들이 많았는 데 반해 가격의 변동폭이 안정적이라 향후에도 가격의 안정세는 이어질 전망이다.