[이진우의 분석!아파트] (26)대구 북구 구암동(2)

주변환경 비교우위 젊은층 선호도 계속 이어질 듯

3월 27일자에 대구 북구 구암동에 대해 글을 쓴 적이 있었다. 구암동은 시장 변화가 많은 곳이며, 독자들의 관심이 높은 지역이어서 한 번 더 분석을 해봤다.

구암동은 전통적으로 신혼부부와 같은 젊은층의 선호도가 높은 지역이다. 우선 중소형 아파트 비율이 상대적으로 높고 주변에 학교가 많이 있다. 또 학원가나 병원, 먹자골목 등이 발달되어 있어 상대적으로 선호도가 높은 지역에 속한다. 구암동의 경우에는 2003년 이후 신규 아파트 입주물량이 없고 상당수 아파트들이 1990년대 초'중반에 입주를 한 단지들이어서 상대적으로 노후된 지역이다.

◆매매'전세 상승률 높아

구암동의 경우 중소형 전세난이 본격화되면서 전세가격의 상승세가 매매가격의 상승세로 이어지며 급격한 상승세를 보이고 있다. 특히 일부 투자자들에 의해 급매물이 소진되면서 가격의 상승세가 높게 나타나고 있다.

구암동의 아파트 매매가격은 올 들어 10.94% 상승했다. 이는 대구 평균(2.73%)과 북구 평균(4.78%)보다 훨씬 높은 상승률이다. 전세가격도 9.87%의 변동률을 기록하며 대구평균 4.77%와 북구 평균 4.79%보다 높은 상승률을 기록하고 있다.

구암동의 상승세가 높게 나타난 이유는 중소형의 상승세가 높게 나타나면서 전체적인 상승세를 이끌고 있기 때문이다. 매매가격 대비 전세가 비율도 75.19%를 기록했다. 대구 평균(66.91%)과 북구 평균(70.57%)보다 높게 나타나고 있다. 3.3㎡당 평균 매매가격은 503만원이다. 북구 평균(480만원)보다는 높게 나타났지만, 대구 평균(545만원)보다는 낮은 편이다. 3.3㎡당 전세가격은 378만원으로 대구 평균(365만원)과 북구 평균(338만원)보다 높게 나타나고 있다.

◆급격한 상승 향후 시장에 부담

구암동의 경우 상대적으로 노후 단지가 많음에도 불구하고 최근 가격의 상승세가 높게 나타나고 있다. 이는 아파트 단지의 특성보다도 주변 여건이 좋고 중소형 비율이 높기 때문인 것으로 분석되고 있다. 그러나 구암동의 경우 2003년 화성그랜드파크와 부영의 입주 이후 신규 입주 물량이 없고 지역의 특성상 신규물량의 공급이 쉽지 않아 신규 아파트에 의한 상승 견인력은 높지 않다.

또 최근 급격한 아파트 가격의 상승은 향후 시장에 부담으로 작용할 것으로 보인다. 특히 일부 외지 자금에 의한 투자는 장기적인 투자라 보기 힘들어 향후 단기적으로 조정이 예상되고 있다. 단기적으로 대구 전역에서 나타나고 있는 중소형 전세난으로 인해 일부 가격의 상승세가 이어질지 모르겠지만 대구지역 전세시장의 어려움도 올 연말이나 내년 연초를 지나면서 안정세로 돌아설 것으로 전망된다. 또 시장의 투명성이 확보되면 시장 변화에 따른 조정국면이 예상되기 때문에 시장의 변화를 잘 지켜봐야 할 것으로 전망된다.

중장기적으로 보면 가격의 조정이 마무리되면 구암동은 아파트 노후도가 진행된다 하더라도 주변의 환경이 비교 우위를 가지고 있어 한동안 젊은층의 선호도는 이어질 것으로 보인다.

##미래타운보성

꾸준한 거래에 가격 상승 '상대적 안정세'

미래타운보성은 1995년 11월 입주한 단지로 109.09㎡형 180가구와 161.98㎡형 60가구 등 총 240가구로 구성되어 있다. 미래타운보성의 경우 2007년 가격의 정점을 보인 후 칠곡지역의 입주물량의 증가로 인해 가격의 하향 조정을 받았지만 2009년 저점을 찍은 후 가격의 상승세가 꾸준히 이어지고 있다. 특히 최근 지난해 가을 이사시즌 이후 지역 전세난으로 인해 중소형 전세시장의 가격 상승세와 더불어 중소형 매매가격이 동반상승하며 상승세가 높게 나타나고 있다. 109.09㎡형의 경우 최근 시세기준으로 매매상한가가 1억5천500만원 시세하한가가 1억4천만원 사이에서 형성되고 있으며 전세가격은 시세기준으로 전세상한가 1억1천만원에서 전세하한가 1억원 사이에서 형성되어 있다.

　구암동 미래타운보성은 최근 상승세가 높게 나타나고 있기는 하지만 다른 아파트에 비해 안정적인 가격 상승세로 보인다. 최근 칠곡 지역의 경우 호가 위주로 가격 상승세가 높게 나타나면서 가격의 상승률이 높게 나타난 반면 미래타운보성은 거래가 꾸준한 가운데 가격의 상승세로 이어지고 있어 상대적으로 안정적이라 할 수 있다. 그러나 최근의 급격한 가격 상승세는 분명 향후 부담으로 작용할 수 있고 같은 큰 평형과 상반된 가격의 변화추이도 문제가 될 수 있다.

부동산114 대구경북지사장