[행복한 재무설계] 노부모와 合家할 때

다가구주택 구입…'부친-배우자' 공동명의로 임대업

최근 들어 노부모와 집을 합치는 가정을 어렵지않게 찾아볼 수 있습니다. 따로 부모님께 생활비를 챙겨드리지 않아도 되니 부담을 줄일 수 있고, 자녀들을 돌보는 데도 부모님의 도움을 받을 수 있기 때문입니다. 또 연로하신 부모님의 곁에 머물면서 수시로 건강 문제 등을 챙길 수 있는 점도 장점입니다. 그러나 해결해야 할 문제도 만만치 않습니다. 일단 더 큰 집으로 이사해야하고 고부간의 갈등도 걱정스럽습니다.

김경호(가명·45)씨도 합가를 진지하게 고민 중입니다. 고부간에 사이가 좋은 편이라 정서적인 갈등은 없을 듯 하지만 식구가 6명으로 늘어나니 더 큰 집을 구해야하고, 양도소득세도 걱정입니다. 또 요즘 같은 부동산 경기에 중대형 아파트를 사는 게 옳은 선택인지도 확신이 서질 않습니다. '행복한 재무설계'와 함께 김 씨의 고민을 풀어봤습니다.

Q: 합가를 하면 최소한 148㎡(45평형대) 이상의 큰 집으로 이사를 가야한다. 자녀 교육을 위해 수성구 지역에서 새 집을 찾고 싶은데 어떻게 해야할까?

A: 수성구 지역의 대형 아파트시장은 선택의 폭이 넓어 발품을 잘 판다면 좋은 조건의 주택을 구할 수 있다. 현재 김 씨와 부모님의 주택 가격이 4억1천만원 정도의 가치가 있기 때문에 무리하게 대출을 받지 않아도 내 집 마련이 충분히 가능할 것으로 보인다. 먼저 수성구에는 조건이 좋은 미분양 아파트가 상당수 남아있고, 입주한 지 7년 미만의 아파트도 있다. 수성구에서 165㎡(50평형대) 이상인 아파트의 경우 올 들어 가격이 2.25% 떨어지는 등 가격 조정을 받고 있고, 미분양 아파트 단지들은 대출 금리 인하나 가격 할인 등 조건이 좋은 매물이 많기 때문에 구매자 입장에서는 상당히 유리하다.

단, 이번에 이사를 가면 5~10년은 살아야하는 점을 감안해 선택에 신중할 필요가 있다. 특히 수성구에서 전통적으로 강세를 보이고 있는 단지들은 입주한 지 20년 안팎인 경우가 많기 때문에 처분시점의 환금성도 생각해야한다. 입주한 지 4, 5년 안팎인 단지들은 대부분 추가로 1억~2억원 정도의 대출이 필요한 상황이어서 비슷한 대출규모라면 미분양 아파트 단지를 선택하는 것이 좋겠다. 전세 분양한 아파트들도 최근 전세 만기가 돌아오면서 조건 변경을 하고 있는 단지들이 많아 선택의 폭이 넓은 편이다.

고령인 부모님을 위한다면 2층 단독 주택을 선택하는 것도 좋다. 단독 주택은 역세권과 인접한 경우 3.3㎡당 600만~700만원 선에서 구입이 가능하다. 역세권에서 한 블록 정도 떨어질 경우 400만~500만원 선에서 가격이 형성되고 있다. 단독 주택의 경우 대지면적이 200㎡ 정도라면 추가로 대출을 받지 않아도 구입할 수 있지만 노후 주택이 많기 때문에 수리 비용이 들 수 있다.

재테크 측면에서는 원룸도 좋은 대안이 될 수 있다. 역세권과 인접한 8~10가구 규모의 원룸이 7억5천만원 수준에서 거래가 이뤄지고 있다. 이 경우 보증금 5천만원에 월 300만~350만원 정도의 수입이 들어온다. 현재 현금 자산에서 3억원 정도를 대출받으면 매달 일정한 수익이 생기기 때문에 주거와 재테크를 모두 만족시킬 수 있다. 다만 건물 관리 문제와 시간의 경과에 따른 감가상각을 생각하고 접근해야 한다. (이진우 부동산114 대구지사장)

Q: 다주택에 대한 양도소득세에 대해 걱정한다. 어떻게 해야 다주택 양도세 중과에 대한 부담 없이 합가를 할 수 있을까?

A: 1가구 1주택자가 주택을 한 채 소유한 60세 이상의 노부모를 모시기 위해 합친 경우에는 합가한 날로부터 5년 이내에 먼저 파는 주택에 대해서는 양도소득세가 면제된다. 또 다른 주택 1채도 1가구 1주택 요건에 맞다면 세금을 내지 않는다. 여기서 합가의 기준일은 주민등록 전입일을 말하며 부모님의 연세가 합가일을 기준으로 만 60세 이상이어야 한다. 또 이 규정은 각각 1주택만을 보유한 세대가 합가하는 경우에만 적용이 되기 때문에 세대를 합친 날 어느 한 쪽이라도 2주택을 소유한 경우라면 3주택이 돼 비과세 혜택을 받을 수 없다.

만약 가구를 합친 뒤에 자녀와 부모의 집이 팔리지 않은 상태에서 새 집을 얻는다면 먼저 파는 주택은 세금을 내야하기 때문에 주의해야 한다. 김 씨가 만약 기존 주택을 팔지 않은 상태에서 새 집을 구하면 1가구 3주택자가 돼 세금을 물어야 한다. 따라서 새 집을 사기 전에 반드시 기존 주택을 매도하거나 새 집을 산 뒤에 합가를 해야 비과세 혜택을 볼 수가 있다. (김현수 세무사)

Q: 합가를 하면서 비용은 어떻게 줄이고, 줄인 생활비는 어디에 투자하면 좋을까?

A: 새 아파트를 사려면 현재 부동산을 처분한 4억1천만원에 추가로 1억원 정도를 대출받아야한다. 가능하다면 부모님의 금융자산 중 일부를 주택 구입에 사용하면 이자 부담을 줄일 수 있다. 이때 부동산의 보유비중은 부모님이 절반씩 공동등기를 하는 것이 바람직하다. 향후 상속이 발생되더라도 현재의 자산규모로 볼 때 상속세의 부담이 전혀 없으므로 부친의 비중을 높여도 상관이 없다.

대지면적 200㎡규모의 단독 주택을 구입한다면 3억원대의 자금이 필요하다. 물론 노후 주택의 수리 비용도 감안해야한다. 부친의 지분을 60%로 공동등기를 하게 되면 김 씨에게는 1억1천만원 정도의 여유자금이 생긴다. 이 자금은 장기 투자가 가능하므로 ELS 등 공격투자형 상품에 가입하면 연 10%대의 수익을 기대할 수 있다.

역세권에 있는 다가구주택(원룸)을 구입한다면 3억원 정도를 대출받아야한다. 가능하다면 부모님의 자금을 이용해서 대출비중을 줄이고 공동임대사업자로 등록하는 것이 좋다. 이때 공동사업자는 부친과 배우자 명의로 등록하면 절세의 효과를 볼 수가 있다. 사업자 명의를 김 씨 단독으로 할 경우 근로소득과 부동산임대소득이 합산되기 때문에 세금을 더 내야한다. 배우자 간의 증여는 6억원까지 가능하므로 증여세 부담도 없다.

상담 끝에 김 씨는 다가구주택을 구입하기로 결정했다. 부모님의 정기예금 2억원과 부동산 매도 자금 4억1천만원, 본인예금 2천만원, 전세보증금 4천만원 등 6억7천만원에 8천만원을 대출받아 다가구주택 매입비용인 7억5천만원을 준비했다. 임대업은 부모님과 배우자의 명의로 50대 50으로 했다. 대출금에 대한 이자가 연 440만원이지만 연 2천800만원의 수입을 감안하면 월 평균 200만원의 수입이 생기게 됐다. 또 합가로 줄인 생활비는 자녀교육 자금에 쓰기로 했다. 김 씨는 월 수익금을 꾸준히 적립해 대출금을 갚는 데 쓰는 것이 바람직하다. 향후 금리 인상이 예상돼 이자 부담이 커질 수 있기 때문이다. 따라서 여유자금의 70%는 3년제 정기적금에 투자하고 남은 30%는 수익률 제고를 위해 국내형 적립식 펀드를 권한다. 월 수익금 투자로 3년 이후에는 적금(확정금리 4.2%) 5천300만원과 적립식펀드(예상수익률 7% 가정시)로 2천400만원을 마련할 수 있다.

윤수왕 대구은행 본점PB센터 센터장

정리=장성현기자 jacksoul@msnet.co.kr