[왕비의 성공투자 다이어리] <33>부동산 가치투자

사람들은 흔히 부동산 투자를 대부분 싸게 사서 비싸게 되파는 것으로 생각하고 있다. 그러나 단지 싸게 사서 비싸게 팔 수 있다는 이야기는 장기보유를 했을 때 적용되는 부분이어서 이런 투자방식으로만 시세차익을 얻는 데는 한계가 있다.

전 국토가 빼곡할 정도로 클러스터, 기업도시, 혁신도시처럼 도시의 브랜드가 강조되고 개발 정책이나 규제완화 정책이 발표되면 이는 투자자에게 수익을 더 빠르게 낼 수 있는 절호의 기회가 되기도 한다.

이제 부동산 시장도 아파트, 토지, 상가를 구분해서 각 투자의 대상을 개별적으로 차별화, 세분화, 복합화해서 구체적으로 접근해야 한다. 흔히 부동산 투자는 가치투자라고 한다. 그만큼 가치가 있어야만 수익이 된다는 이야기인데 부동산은 내재가치, 미래가치, 희소가치로 구별한다.

내재가치란 단독주택, 아파트, 토지, 상가의 현재가치를 이야기한다. 즉 지금 살기가 좋은 곳이면 현재가격이 그대로 반영이 되어 있는 그 자체의 가치를 뜻한다. 미래가치는 실질적으로 평가된 현재가치가 아니라 미래에 이루어질 수 있는 가치를 이야기한다. 희소가치란 토지는 늘어나지 않고 공급이 제한돼 있기 때문에 발생하는 가치를 말한다. 예를 들면 서울·경기의 경우 12%의 땅 위에 전체 인구의 48%가 산다. 이때 적용되는 부동산의 희소성이 희소가치이다.

자리는 고정되어 있으나 부동산의 특성상 사람의 소득과 교육, 직업 등이 부동산을 움직이고 가치가 변화하기 때문에 변화 속에 돈이 있다고도 한다. 부동산 투자는 부동산이 가지는 토지와 건물의 가치를 각각 분리해 지금 내재된 저평가된 가치를 찾고 미래의 가치를 점치고 읽는 일이다.

부동산은 다른 재산과 구분되는 특성을 지니고 있다. 부동산은 지리적인 위치의 고정성으로 인해 각각의 부동산마다 가지는 고유한 개별성이 있고, 사람으로 비유하면 그 사람마다 매력포인트가 있는 것이다. 이를 부동산 전문용어로 부동성, 개별성이라고 한다.

그래서 이런 부동산의 특성을 파악해서 부동산이 갖는 가치를 읽게 되면 먼저 오르는 아파트가 가장 늦게 하락하고 가장 늦게 오른 아파트가 가장 적게 오른다는 것을 알게 된다. 즉 부동산의 상승과 하락은 반대로 간다.

부동산은 수요와 공급, 실수요와 가수요의 비율에 의해 가격이 떨어지기도 하고 상승하기도 한다. 그래서 우리는 종종 가치 있는 부동산을 찾아야 한다고 말한다. 하지만 일반인들에게는 투자가치를 찾는 일이 쉽지 않다. 이 때문에 일반적으로 투자란 싸게 사서 비싸게 파는 시세차익만을 보는 경우가 대부분이다. 이젠 객관적이고 분석적인 안목을 가질 필요가 있다. 그 방법은 부동산만이 가진 내재가치, 미래가치, 희소가치 등을 평가하는 것이다. 부동산 투자는 장기투자다. 얼마나 오래 버티느냐에 따라 부동산 수익과 가치는 비례한다.

투자처를 찾거나 자신이 투자한 보유 물건을 팔아야 할지 장기 보유해야 할지 역시 등 가치 분석을 한다면 스스로 판단할 수 있게 된다.

부동산의 특성을 알면 선택의 기준이 달라지고 부동산 보유의 기준도 달라진다. 저평가된 옥석을 찾을 줄 알고, 10년 후 가치와 희소성을 지닌 부동산을 찾는다면 우리는 부자의 꿈을 이룰 수 있을 것이다.

권선영 다음(Daum) 카페 왕비재테크 대표