'돈 안되는' 저금리시대 '돈 되는' 다가구주택

고정임대수입 겨냥, 투자자 관심 높아져

▲저금리시대를 맞아 다가구주택이 임대사업용 부동산 상품으로 투자자들의 관심을 끌고 있다.

예금 금리가 2%대로 떨어지고 있다. 저금리시대에는 투자자금이 주식과 부동산시장으로 흘러들게 된다. 하지만 주식투자는 왠지 불안하고 부동산의 경우 시장이 불투명해 망설여진다. 물론 아파트시장에서 거품이 걷혀지면서 과거처럼 높은 시세차익을 기대하기는 힘들어졌다. 이런 상황 속에서도 임대수입을 겨냥한 다가구주택에 대한 관심은 높아지고 있다.

◆다가구주택의 매력은 임대수입

부동산 임대사업이라고 하면 거창하게 생각하기 마련이다. 하지만 다가구주택 한 채만 있으면 임대사업자가 될 수 있다. 물론 다가구주택은 시세 변동이 크지 않고 아파트에 비해 환금성이 떨어진다는 단점이 있다. 그렇지만 고정적인 임대수입을 얻고자 하는 사람에겐 입지선정만 잘 한다면 다가구주택이 적합한 상품이라는 게 부동산 전문가들의 조언이다.

다가구주택은 1990년 정부가 주택난 해소를 위해 도입한 주택형태로 건축 연면적이 660㎡ 이하, 3층 이하 단독주택이다. 주택 내 가구 수는 2~19가구로 제한된다. 건축법상 단독주택으로 분류되기 때문에 한 건물에 여러 가구가 거주하더라도 가구별로 분리해서 팔 수 없으며 건물 전체 단위로만 매매가 가능하다. 반면 공동주택에 포함되는 다세대주택은 한 건물에 여러 가구가 거주할 수 있도록 주거공간이 분리돼 구분등기가 가능하다.

◆경매시장서 꾸준한 인기

법원경매에서 다가구주택의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)이 꾸준히 오르고 있다. 다가구주택은 아파트(공동주택)보다 생활여건이 불편하고 환금성이 떨어진다는 이유로 부동산시장에서 별 인기를 끌지 못했다. 하지만 저금리시대를 맞아 투자금 대비 높은 임대수입을 올릴 수 있는 안전한 수익성 부동산으로 각광받고 있다. 경매를 통해 싸게 낙찰 받아 원·투룸 월세 임대사업이 가능하고 개·보수를 통해 주택의 가치를 높여 되팔 수 있다.

다가구주택은 전국적으로 한 달 평균 200~250건의 경매물건이 공급된다. 낙찰가율은 80% 안팎으로 아파트보다는 낮지만 단독주택보다 높은 편이다. 통상 입찰경쟁률은 3, 4대 1로 단독주택보다 높고 아파트 보다는 낮은 편이다.

다가구주택 경매투자의 장점은 이중수익이 발생한다는 점이다. 우선 시세보다 싸게 매입한다는 점과 월세로 임대사업을 할 경우 통상 투자금 대비 연 10~13%의 높은 수익을 올리는 게 가능하다.

경매는 물론 일반거래에서도 마찬가지이지만, 다가구주택을 구입할 때는 세입자관계를 철저히 조사해야 한다. 세입자들이 많아 전세보증금 등의 문제가 복잡하게 얽혀 있을 수 있기 때문에 권리관계를 면밀히 분석해야 한다. 경매의 경우 아무리 좋은 지역이라도 낙찰가가 감정가의 85%를 넘지 않도록 하는 것이 바람직하다. 아파트·다세대와 달리 환금성이 떨어지고 세입자 명도비용과 수리비 등 낙찰 후 추가비용이 예상보다 많이 들기 때문에 입찰가를 보수적으로 써낼 필요가 있다.

◆대학가, 역세권, 공장지대를 겨냥

다가구주택으로 돈을 버는 사람도 있지만, 임대가 잘 되지 않아 골치를 앓는 사람들도 있다. 그만큼 입지선정에 많은 신경을 써야 한다.

임대사업을 위해 다가구주택을 구입한다면 투자금이 더 들더라도 소형주택 임대수요가 풍부한 지역에서 찾아야 한다. 일반적으로 임대수요가 많은 곳은 대학가나 역세권 주변, 주택이나 공장밀집지 등이다. 역세권이나 도심, 재개발·재건축 인근, 교통여건이 양호한 곳의 주택은 젊은 직장인이나 개인사업자들의 임대수요가 많아 월세비중이 높은 편이다. 보증금 비율을 낮추고 월세비율을 높이면 높은 수익을 올릴 수 있고 나중에 되팔 때 환금성면에서 유리하다. 다가구주택 투자자는 장·노년층이 임대사업용으로 매입하기 때문에 월세가 높으면 되팔기도 수월하다.

글·사진 김교영기자 kimky@msnet.co.kr

★TIP=다가구주택 입지선정 포인트

▷교통 환경을 고려하라=다가구주택 수요자는 직업을 가진 독신이나 젊은 맞벌이 부부가 많다. 출·퇴근이 편리해야 한다. 지하철역, 버스정류장에서 멀지 않는 위치가 좋다.

▷도로를 낀 집을 찾아라=도보나 자동차로 접근이 쉬워야 임대가 잘 이뤄진다.

▷생활편의시설 잘 갖춰야=쇼핑시설, 금융회사, 공공기관 등이 가까이 있는 곳이 좋다. 택지개발지구나 아파트단지가 많은 곳이 유리하다.

▷주차공간을 살펴라=자체 주차공간은 물론 주변 공원이나 공공시설에 주차공간이 있는지 확인하라.

▷대지지분이 많은 집을 사라=건물은 시간이 갈수록 값이 떨어지기 때문에 이왕이면 대지지분이 많은 집이 유리하다.

▷교육(보육)시설을 살펴라=근처에 학원, 유치원, 어린이집 등의 종류와 시설을 점검하라.