미분양 아파트 양도세'취등록세 감면 혜택 종료시점 다돼가는데…

향후 집값 오른다고 생각하면, 지금이 '일석이조'

직장인 이모(43'대구 달서구 도원동)씨는 미분양 아파트를 살까 말까 고민이다. 아파트 분양 담당자로부터 바로 입주할 수 있는 아파트를 분양가보다 싸게 살 수 있다며 매입을 권유받았지만, 집값이 더 떨어지지 않을까 하는 생각에 선뜻 결정을 하지 못했다. 하지만 미분양 아파트를 사면 세금혜택을 받을 수 있다는 정보를 접하고 사는 쪽으로 결론을 내렸다.

아파트 구입시기를 놓고 전문가들의 의견이 분분하다. 하지만 분명한 것은 미분양 아파트를 살 경우 세금혜택이 주어지는데 그 기간이 얼마 남지 않았다는 점이다. 화성산업 주택영업팀 권진혁 부장은 "양도소득세 한시 감면, 취득'등록세 감면 등의 세금혜택이 종료될 시점이 임박하면서 아파트 청약 문의가 늘고 있다"며 "부동산 거래에서 투자수익률을 극대화하는 방법의 하나가 절세인데, 지금이 절세 효과를 거둘 수 있는 시기"라고 말했다.

◆양도세 감면, 2월 11일까지

신축주택과 미분양주택에 주어졌던 양도세 한시 감면 혜택이 2월 11일 종료된다. 감면 대상은 지난해 2월 12일 현재 미분양 주택뿐 아니라 최초로 분양받는 신축아파트도 포함된다. 서울을 제외한 비과밀억제권역은 5년간 100%, 과밀억제권역은 5년간 60%까지 양도세를 내지 않아도 된다. 올 2월 11일까지 계약하는 전용면적 149㎡(45평) 이하의 신축아파트만 해당된다. 양도세 감면 혜택을 받으려면 2월 11일까지 청약계약서를 작성하고 계약금을 지급해야 한다.

구체적인 혜택을 알아보면 우선 취득일(잔금청산일 또는 소유권이전 등기접수일 중 빠른 날)로부터 5년내에 처분하면 발생한 양도차익에 대해 양도세의 100%(과밀억제권역 60%)를 감면해준다. 잔금 치른 날을 기준으로 7년 후 양도한다면 준공 후 5년까지의 양도차익은 감면혜택을 적용받고, 나머지 2년에 해당하는 양도차익에 대해서만 양도세를 과세한다. 그러나 반드시 주택인 상태에서 매각해야 양도세 감면이 가능하고 분양권 상태에서 매각하면 양도세 감면혜택이 없다.

미분양 주택 외에 일반 주택이 한 채 더 있더라도 일반주택을 먼저 처분하면 1주택 매도로 보아 비과세 혜택을 적용받을 수 있다. 미분양 주택은 주택 수에서 제외되므로 기존 주택이 양도세 비과세 요건을 충족한다면 미분양 주택을 몇 채 취득하더라도 혜택이 적용된다. 하지만 이런 양도세 혜택은 결국 양도차익이 발생해야 가치가 있는 것이기 때문에 세금 혜택에만 혹해 구입하지 말고 시세차익 발생 여부 등을 검토한 뒤 구입 여부를 결정해야 한다.

◆취득'등록세 감면 6월 말까지

미분양 아파트는 취득'등록세 부담도 적다. 일반적으로 취득'등록세는 각각 취득가액의 2%씩이다. 하지만 현재 주택을 매매로 취득하는 경우엔 모두 절반을 깎아주고 있다.

여기에 농어촌특별세와 지방교육세 등을 합치면 일반적으로 국민주택규모(85㎡) 이하인 주택은 취득가액의 2.2%, 국민주택 규모를 초과하는 경우는 취득가액의 2.7% 정도를 세금으로 낸다. 그런데 미분양 아파트를 분양받아 내년 6월까지 취득할 경우엔 지역에 따라 이 세금의 최대 75%까지 추가 감면을 받을 수 있다.

또 올해부터 3주택 이상 다주택자들은 임대소득에 대한 소득세를 내야 한다. 지방, 중소도시, 농어촌주택을 제외한 3주택 이상 보유자에 대해 전세보증금이 3억원을 초과할 경우 임대소득세를 과세한다. 보증금 전액이 아닌 60%에 대해서만 세금을 물면 된다. 단 전세보증금을 은행에 예치할 경우 발생하는 이자액은 과세 대상에서 제외된다.

김교영기자 kimky@msnet.co.kr