[부동산 이야기] 집합건물의 전입신고

동'호수 판단 실수땐 전세금 날려 반드시 건축물관리대장 확인을

한 채의 건물 중 구조상 구분된 몇 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있는 경우가 있다. 이때에는 그 각 부분은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있어 이를 구분소유권이라고 한다. 구분소유권으로 독립할 수 있는 건물의 집합체는 아파트, 다세대주택 및 연립주택(빌라), 오피스텔, 상가, 쇼핑센터, 아파트형공장 등이 있다.

집합건물의 소유권에는 건물부분과 토지부분이 있다. 건물부분에는 전유(專有)와 공유(共有) 부분으로 나뉜다.

건물의 전유부분은 구분된 자신의 소유 부분(102호, 2123호 등) 전부이며, 공유부분은 계단, 엘리베이터, 관리사무소 등 구분 소유자가 공동으로 사용하는 것들이다.

토지부분인 대지권은 집합건물 전체가 사용하는 토지에 대해 구분소유권으로 독립된 건물에 부여된 토지를 사용할 수 있는 권리를 말한다. 이는 전체 대지에서 구분소유권자에 대한 비율로 소유권이 정해져 있다. 민법에서는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 정의했으나, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제8조(대지공유자의 분할청구의 금지) 및 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) 규정을 근거로 집합건물의 대지권은 건물과 별개로 거래될 수 없다.

부동산 상식이 적은 일반인들도 아파트와 오피스텔 등 대형건축물은 집합건물임을 쉽게 판단한다. 하지만, 단독주택과 비슷한 형태를 띠면서도 구분 등기된 다세대주택 및 원룸 등은 건축물관리대장이나 등기부등본을 확인하지 않는 이상 특정된 각 호실의 권리를 알기 어렵다. 심지어 아예 단독주택으로 판단해 집합건물임을 모르는 사람도 적지 않다.

2004년 7월 26일 낙찰된 대구지방법원 2003타경41951-5 임의경매사건의 목적물인 대구시 북구 모 빌라 2층 203호 다가구주택의 예를 들어본다. 이 주택의 임차인은 2002년 1월 5일 전세 5천500만원을 조건으로 하는 계약을 했는데, 당시 이 건물은 사용승인이 나기 전이어서 근저당 등 선순위 담보권이 설정되지 않아 임차인은 전입신고만으로도 자신의 전세보증금을 확실히 보장받는다고 판단했다.

그러나 건축 과정에서 건축주가 임의로 붙여 놓은 호별 구분인 왼쪽부터 201호, 202호, 203호를 그대로 믿은 임차인은 201호를 203호로 판단해 201호에 전입신고를 했으나 실제 이사는 203호에 하는 큰 실수를 저질렀다.

결과적으로 타인의 주소지인 201호에 전입신고를 한 임차인은 이를 모른 채 203호에서 주거를 하던 중, 근저당권자의 신청에 의해 2003년 7월 21일 경매개시결정이 났다는 법원의 통지를 받았다. 그때야 등기부등본과 건축물대장을 확인한 결과, 공부상에는 오른쪽부터 201호, 202호, 203호로 등재된 사실을 알았다.

임차인은 부랴부랴 203호로 특수주소변경을 했으나 이미 선순위 권리는 근저당권자인 새마을금고가 차지했고, 매각대금에서 배당순위가 뒤진 임차인에게까지 돌아갈 여분이 없어 자신의 전세보증금을 고스란히 날려버렸다. 이 사례는 전입신고 때 정확한 주소에 더해 계약호실의 번호 표시가 경매에서 얼마나 중요한 것인지를 가르쳐 준다.

이 같은 손해를 입지 않기 위해서는 집합건물에 속하는 주택을 임차할 때 반드시 건축물관리대장을 확인해야 한다. 그러나 준공검사를 받기 전이어서 건축물대장이 없다면 어떻게 해야 할까? 이때는 집주인이나 중개사에게 건축허가를 받을 당시에 제출한 설계도를 요구해 확인해야만 위와 같은 피해를 방지할 수 있다.

하갑용 리빙경매 대표