[부동산 이야기]경매

임대차관계 권리분석 필수…보증금보호, 대항력 유무에 달려

경매를 받을 경우 주의해야 할 사항 중 하나가 임대차 관계다. 특히 주거용 건물과 상가는 법에서 정한 임대차 권리 관계가 다른 만큼 경매 이전 임대차 관계에 대한 권리 분석이 반드시 필요하다.

상가건물임대차보호법(상임법)은 1981년 주택임대차보호법(주임법)이 제정되고 84년부터 소액임차인에 대한 최우선배당제도가 시행된 지 20년이 지난 2002년 11월부터 시행에 들어갔다.

영세 자영업자들로부터 환영을 받을 만한 조치였지만 주임법에는 없는 환산보증금제도가 있어 대항력을 갖춘 임차인일지라도 이 법의 보호를 받을 수 있는 한도금액이 낮아 법 개정의 필요성이 많다.

이 법은 소액의 자본으로 사업을 하는 임차인을 위한 최소한의 보호장치라지만 첫 시행 때부터 법의 보호를 받을 수 있는 금액이 너무 낮았고 2008년 8월 21일 시행령을 개정하여 환산보증금의 한도를 조금 높였으나 그동안 급격히 커진 경제규모에 미치지 못하고 있다.

현재 거래되는 임차보증금과 월세의 규모를 감안하면 보호금액의 한도를 아예 폐지하거나 대폭 인상함은 물론 주임법처럼 월세를 포함시키지 않고 보증금만을 대상으로 하는 등 수혜의 폭을 늘려야 할 필요가 있다.

상임법의 취지는 주임법과 마찬가지로 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 제정·시행하였지만 이 법 시행일 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다.

즉 2002년 10월 31일 이전에 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기 등 물권이 설정된 부동산을 임차한 임차인에 대하여서는 상임법이 적용되지 않으므로 주의해야 한다.

주임법 상 대항력 있는 임차인의 임대보증금은 금액의 다소(多少)와 월세 유무(有無)에 상관없이 전액을 보호받을 수 있지만 상가건물의 임차인은 임차보증금에 월세를 100으로 곱한 금액의 합계가 대구(달성군 제외) 등 광역시 기준으로 1억5천만원(최초근저당이 2008년 8월 21일 이후라면 1억6천만원)을 초과하지 않아야 한다.

예컨대 2002년 11월 1일에 대구에 소재(달성군 제외)한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 임차한 임차인이 사업자등록을 하였고 2003년 1월 5일 최초 근저당(또는 압류, 가압류, 담보가등기)이 설정되었다면 대항력을 인정받을 수 있으나 보증금 1억원에 월세 50만원, 또는 보증금 3천만원에 월세 120만원인 경우에만 해당된다.

하지만 보증금 7천만원에 월세가 85만원이라면 1억원+8천500만원(85만원×100)의 합계 금액은 1억5천500만원이 되어 상입법상의 보호대상이 아니어서 임차인은 상임법이 아예 없는 상태에서 임대차계약을 체결한 것과 같다.

주임법에서는 일정금액 이하인 임차인에 대하여 월세와 상관없이 보증금 중 일부금액(2008년 8월 21일 이후 근저당된 주택 기준, 대구 등 광역시는 5천만원 이하 임차인에 한하여 1천700만원)을 최우선으로 배당하지만 상임법에서는 보증금에 월세를 100으로 곱한 금액의 합계금액이 3천만원 이하인 임차인에게만 900만원을 최우선 배당한다.