가시밭 지방부동산 꽃은 피는가?

대구 동·북·달서구 투기지역 해제

'주택 경기 다시 살아날까.'

정부가 대구를 포함한 지방 대도시 내 투기지역을 해제하면서 향후 부동산 시장 향방에 대한 관심이 다시 높아지고 있다.

20일 동구와 북구, 달서구가 주택 투기지역에서 해제되면서 사실상 대구는 정부 규제에서 완전히 풀려난 지역이 됐다. 아직 수성구가 '투기과열지구'로 묶여 있지만 이 또한 조만간 해제될 전망.

불과 몇달전까지 규제 완화 불가 입장을 밝히던 정부 태도가 변한 것은 지방 부동산 시장 상황의 심각성 때문이다. 전국 미분양이 사상 최고치에 이르는 9만 가구를 넘어선데다 세제와 대출 규제로 기존 부동산 거래 또한 침체되면서 서민 경제에 직접적 영향을 미치는 건설 시장에 '적색등'이 들어온 탓으로 풀이된다.

◆규제 완화로 U턴한 부동산 정책

현재 대구와 부산 등 지방 부동산 시장이 안고 있는 가장 큰 문제는 미분양과 거래 침체 등 두가지. 1만2천 가구를 넘어선 대구 지역 미분양 물량은 2000년 이후 최고 수준이다.

부동산 업계에서는 "공식 발표로 전국 미분양이 9만 가구 정도지만 실제는 13만 가구는 넘어설 것으로 예상된다."며 "시공사에서 계약률을 올리기 위해 부풀려 발표한 허수를 빼면 대구 지역도 미분양 물량이 최소 1만5천 가구는 넘어설 것"이라고 밝히고 있다.

일단 정부는 미분양 해소를 위해 공적 자금을 풀어 지방 미분양 아파트 2만 가구 이상을 내년까지 매입해 임대주택으로 활용한다는 계획. 또 규제로 인해 얼어붙은 거래를 살리기 위해 투기 및 투기과열 지구를 잇따라 해제하고 있다.

정부의 최근 조치가 바닥까지 얼어붙은 지방 부동산 시장에 얼마나 활기를 불어넣을지는 아직 미지수다.

그러나 중요한 것은 참여 정부 출범 이후 규제 로 일관해온 정부의 지방 부동산 정책이 변화 조짐을 보이고 있다는 점이다.

분양대행사 리코의 최동욱 대표는 "수도권 과열을 우려해 인위적으로 지방 시장까지 규제해온 정부 정책이 '완화'로 방향 선회를 한만큼 향후 또다른 규제 완화 정책이 발표될 가능성도 배제할 수 없다."며 "지방 부동산 시장 정책 변화는 정도의 차이는 있겠지만 긍정적인 결과를 가져올 것"이라고 밝혔다.

◆냉온탕 오간 부동산 정책

정부가 부동산 규제 완화에 나선 것은 처음이 아니다. 70년대 이후 정부의 부동산 정책은 말그대로 '냉온탕'을 오갔다.

부동산 가격이 오르면서 경기가 과열되면 규제 강화를 통해 시장을 진정시키는 데 주력했으며 경기가 부진에 빠지면 다른 정책 수단 보다 약효가 빨리 나타나는 부동산 시장 활성화 대책을 통해 위기국면을 돌파했다.

중동 특수로 돈이 넘치던 70년대말, 3저 호황에 따른 80년대 말, 그리고 IMF 이후 풍부한 유동성을 바탕으로 집값이 폭등하기 시작한 2000년 초 등이 정부가 규제의 '칼날'을 빼든 시기다.

물론 이 과정에서 '규제 강화', '시장 침체', '규제 완화'의 악순환이 반복 되풀이 돼 왔다. 참여 정부의 부동산 정책이 타 정권과 다른점은 규제 강화 처방책이 더욱 강해졌으며 일회성이 아닌 법 개정을 통해 이뤄졌다는 것.

실제 참여 정부는 DJ 정부 시절 부동산 시장 활성화를 위해 추진했던 토지규제 완화, 양도소득세 인하, 분양권 자율화 및 전매제한 폐지 등을 원점으로 돌렸으며 종부세와 양도세 부과, 대출 규제, 분양가 상한제 도입 등 실현 가능한 모든 규제책을 쏟아 부어왔다.

하지만, 2003년 투기과열 지구 지정을 골자로 하는 '10.29 대책'으로 시작됐던 규제책은 일부 지방 시장에 한정되지만 투기 및 투기과열지구 해제로 '4년'만에 완화로 돌아섰다.

◆완화책 기대 효과 및 향후 추가 조치는(?)

건설업계에서는 '투기 지역' 해제가 지방 부동산 시장을 살리기에는 역부족이란 주장을 펴고 있지만 이에 따른 대출 규제 완화는 구매 심리를 불어넣는데 일정 부분 역할을 할 전망이다.

우선 투기지역에서 해제되면 6억원 초과 아파트의 주택담보인정비율(LTV)이 40%에서 60%로 높아지고 총부채상환비율(DTI) 적용도 배제된다. 또 동일 차주당 1건으로 제한하는 주택담보 대출 건수 규제도 풀린다. 이에 따라 신규 분양 및 기존 주택 거래에 숨통이 트일 수 있게 된다.

한라주택 최원근 상무는 "아직 1가구 2주택 양도세 중과 등 세제 규제가 남아있지만 대출 완화만 이뤄져도 어느 정도 효과를 볼 수 있을 것"이라며 "실수요자까지 얼어붙게 했던 구매 심리도 어느 정도 해소될 것으로 기대할 수 있다."고 밝혔다.

대구시 등 지방 자치단체들은 나아가 정부에 대해 '추가 조치'를 강력하게 요구하고 있다.

실제 대구시는 지난달 이후 ▶1가구 2주택 양도소득세 비과세 기한 연장 ▶ 금융비용의 경비인정으로 양도소득세 감면 ▶ 미분양 주택의 최초 분양자에 대한 양도세 면제 ▶주택구입자금 차입금 이자세액 공제 ▶ 미분양 아파트에 대한 임대주택 활성화 유도 등을 건교부와 재정경제부 등에 요구하고 있다.

정책 결정권을 갖고 있지는 않지만 대구시 등 지방 자치단체가 요구하는 사항을 눈여겨볼 필요가 있는 것은 역대 정권에서 '부동산 시장 활성화 방안'으로 이미 사용된 전력이 있는 정책이라는 점.

부동산 업계에서는 "정부가 일단 지방 부동산 시장에 대해서는 규제 완화에 대한 정당성을 얻은만큼 향후 대선 등을 앞두고 추가 조치가 나올 가능성이 상당히 높다."며 "종합부동산세나 1가구 2주택 양도세 등은 초기부터 시장을 무시한 무리한 정책이란 비판이 이어져 왔다."고 밝혔다.

역대 최고치를 넘어선 미분양 물량에다 2~3년간 지나치게 오른 집값 등 시장 침체의 구조적 문제는 여전히 안고 있지만 정부 정책 변화로 지방 부동산 시장은 일단 '최악의 상황'은 벗어날 수 있을 것으로 전망된다.

이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr