불붙은 부동산 세폭탄…납세자 부담 대폭 늘어

'어, 세금이….'

부동산 자산가라면 올부터 '세금 고지서'를 받을 때마다 마음이 편치 않을 것으로 보인다.

참여 정부의 '조세 정책'이 올해부터 본격적인 위력을 발휘하기 때문이다.

다주택자나 토지를 갖고 있다면 '종부세' 걱정을 해야 하는데다 부동산 소유액이 적더라도 공시지가와 과표 상승으로 재산세 인상분이 만만치 않다. 특히 올부터는 양도세 중과 정책이 본격 시행에 들어감에 따라 주택이나 땅을 팔 경우 지난해에 비해 사례에 따라 10배 이상 세금을 내야 하는 만큼 납세자들의 부담이 대폭 증가하게 된다.

◇보유세

얼마 전 발표된 공시 지가로 수성구에 4억 5천만 원, 북구에 2억 5천만원짜리 아파트를 가진 A씨. 주택 합산 금액이 7억 원인 A씨는 올해 보유세로 297만 원을 납부해야 한다. 지난해에는 250만 원 정도를 납부했지만 아파트 공시지가가 오른 데다 종부세 과표 적용률이 70%에서 80%로 상승하면서 세 부담액이 37만 원 늘어난 것.

A씨가 올해 납부하는 보유세에는 지방세와 종부세가 포함돼 있다.

이중 올 7월에 납부하는 재산세는 149만 원으로 재산세의 20%인 지방교육세와 도시계획세 등을 포함해 지방세로 224만 원을 내야 하며 나머지 금액인 55만 원이 종부세다.

국세청 관계자는 "수도권 지역은 아파트 공시지가가 대폭 상승하면서 지난해보다 보유세가 최대 3배까지 늘어났지만 대구·경북 지역은 공시지가 상승률이 5%대 수준이어서 과표 상승액을 감안해도 보유세 상승폭은 최대 40% 이상을 넘지 않는다."고 밝혔다.

그러나 종부세 대상 금액이 9억 원 이상이고 공시지가와 과표 적용률이 낮았던 2005년과 비교하면 A씨의 보유세는 두 배 정도 증가한 셈이다.

여기에다 내년부터는 과표가 10% 또다시 상승하는 만큼 종부세는 더욱 늘어나게 된다.

주택 합산 금액이 6억 이하이면 종부세 대상이 아니지만 공시 지가 상승분만큼 증가한 재산세를 납부해야 한다.

2억짜리 아파트 소유자가 내야 하는 지방세는 재산세 24만 원에다 지방교육세(5만 원), 도시계획세(15만 원) 등을 합쳐 43만 원 정도.

주택분 재산세의 과표 반영률은 공시가격의 50%며 1억 원 이상의 경우 세율이 0.5%, 이하는 0.3%며 지방교육세는 재산세의 20%, 도시계획세는 재산세 과표의 0.15%다. 같은 공식을 적용하면 공시 가격 4억 아파트는 128만 원이 된다.

한편 토지분 보유세는 수도권이나 지방 소유자 모두 올해 대폭 증가할 전망이다.

공시지가가 대구·경북 지역도 10% 이상 상승한 데다 과표 적용률도 55%에서 60%로 증가한 때문이다.

실제 2억 원 나대지를 소유한 경우 2006년도에는 재산세 부담액이 30만 원 정도지만 올해는 공시지가가 2억 2천만 원으로 오르고 과표 적용률도 높아지는 만큼 보유세가 41만 원으로 오르게 된다.

특히 토지는 3억 원 이상부터 종부세 대상이어서 세부담액이 더욱 증가한다.

지난해 공시지가로 9억 원인 토지라면 보유세가 420만 원 정도였지만 올해는 560만 원으로 30% 이상 늘어나게 된다.

◇양도세 강화

보유세가 부동산 부자들에게 해당된다면 양도세는 일반 서민들에게도 큰 부담이 될 전망이다.

1가구 다주택자나 비사업용 토지를 소유한 경우 양도세과 실거래가로 부과되는 되는데다 양도세율이 다주택자는 50%, 비업무용 토지는 60%로 대폭 오른 탓이다.

최삼태 세무사는 "지난 2005년과 단순 비교하면 양도세가 10~15배 정도 늘어나게 된다."며 "올 1월에 거래한 주택이나 토지의 신고 기간이 3월인 만큼 세금을 받아보고 놀라는 납세자들이 많을 것"이라고 말했다.

실제 1가구 2주택 소유주인 B씨의 경우 지난 94년에 분양(1억 4천만 원) 받은 남구의 40평형대 아파트를 2억 2천만 원에 매매했다면 납부해야 될 세금이 양도차익의 50%인 3천600만 원에 이르게 된다.

만약 B씨가 지난해 매매를 했다면 실거래가 적용을 받아 900만 원(세율 27%)을, 2005년에 매매를 했다며 18%의 세율을 적용받아 양도세가 230만 원에 불과하다. 불과 2년 사이 내야 할 양도세가 10배를 넘어선 셈이다.

토지분 양도세는 더욱 증가한다.

94년에 비사업용 토지를 2억 원에 취득한 뒤 8억 원에 매매할 때에는 2005년 납부 양도세가 2천800만 원이었지만 지난해는 1억 3천700만 원, 올해는 3억 5천600만 원으로 증가하게 된다.

세무 법인 관계자들은 "보유세 비율은 정부 주장처럼 아직 선진국 수준에 미치지 못하지만 거래세 비중이 이처럼 높은 국가는 찾아보기 힘들다."며 "2가구를 합친 가격이 3억~4억 원이 되지 않는데도 몇 천만 원의 양도세를 부과하는 것은 납세자에게 지나친 부담을 줄 뿐 아니라 거래 경색 등 부작용이 많다."고 지적하고 있다. 이에 따라 전문가들 사이에서는 장기보유 특별 공제 부활과 국민주택 규모 이하 아파트에 대해서는 양도세 중과 면제 등의 주장이 꾸준히 제기되고 있는 실정이다.

한편, 국세청은 올 1월분 양도세 신고 기간인 이달부터 다운 계약서 등 허위 계약서 작성에 대한 대대적인 단속에 들어가게 된다.

부동산을 통한 불로소득을 원천적으로 차단하고 집값을 잡겠다는 정부의 의지가 반영된 세금 중과 정책이 70년 강남 개발 이후 굳어진 '부동산 불패' 신념을 깨뜨릴지 올 한 해가 고비가 될 전망이다.

이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr

주택분 보유세 변화