분양원가 공개·분양가 상한제 전격 실시…파장은?

당·정이 11일 수도권과 대구 등 광역시에 분양원가 공개와 분양가 상한제를 전격 실시키로 함에 따라 향후 부동산 시장이 큰 틀에서 변화가 있을 것으로 전망된다.

당·정이 내놓은 집값 안정 방안은 9월부터 분양가 심사위원회 검증을 거친 토지비와 건축비 등 7개 항목의 원가내용을 지자체장이 공개하며 동시에 민간택지도 공공택지와 동일하게 분양가를 택지비+기본형건축비+가산비 범위 이내로 제한한다는 내용.

또 가격 산정이 불분명한 택지비는 원칙적으로 공신력 있는 평가 기관이 산정한 감정평가 금액을 적용키로 했다.

이에 따라 부동산 시장은 분양가 하락에 대한 소비자들의 기대 심리가 높아질 것으로 보여 수요가 줄 것으로 예상되며, 사업성이 떨어지는 단지에 대한 건설사들의 수주 포기 현상도 일부에서 나타나 공급도 줄어들 것으로 보인다.

하지만, 장기적 측면에서는 집값 안정과 함께 건축비 경쟁력이 있는 지역업체들에게는 유리한 환경으로 작용할 수도 있을 것으로 예상된다.

분양 시장은 '미분양 물량 급증'이라는 직접적인 피해를 가장 먼저 입게 될 것으로 보인다.

분양대행사 대영의 이호경 대표는 "정부가 집값 안정을 위해 상한제와 원가 공개 방안을 내놓은 만큼 대다수 실수요자들이 분양 가격 하락을 기대할 수밖에 없다."며 "단기적으로는 신규 분양 단지에 수요자들의 발길이 줄어들 것으로 우려된다."고 밝혔다.

특히 대구의 분양시장은 지난해 연말 기준으로 미분양 물량이 8천 가구를 넘어선데다 올해 신규 분양도 3만5천 가구에 이를 것으로 예상되는 만큼 심각한 상황에 직면할 것으로 예상된다.

주택업체들은 분양 원가 공개와 상한제가 실시되면 공급이 크게 줄어들 것이란 전망을 내놓고 있다.

알박기 등으로 땅값이 천정부지로 뛰고 있는 상황에서 민간 택지까지 원가를 감정 평가 금액으로 산정하고 단지별로 획일화된 건축비를 적용하면 대다수 단지가 수익성이 없는 적자 사업장이 될 수밖에 없을 것이란 주장이다.

C&우방의 이혁 이사는 "고품질에 대한 소비자 욕구가 커지고 있지만 분양가 제한은 결국 제품의 질 하락을 가져올 수밖에 없으며 감정평가 금액으로 토지대를 산정한다는 것은 현실성이 떨어진다."며 "주택업체에게는 아파트 공급을 중단하라는 신호와 마찬가지 결과가 될 것"이라고 했다.

일부에서는 정부의 각종 제한이 결국은 또 다른 집값 상승을 가져오는 부작용을 빚을 것이란 우려도 하고 있다.

상한제가 실시된 80, 90년대의 경우 공급 부족과 상한제 적용 등으로 분양 단지보다 기존 아파트 가격이 더 높은 현상이 일어나면서 부동산 투기가 기본적으로 발생했던 만큼 공급 부족이 이어지면 결국은 투기 수요를 부추기게 된다는 논리다.

한편, 분양가 상한제와 원가 공개가 지역 업체들에게는 오히려 호재가 될 수도 있을 것으로 보인다.

지역 업체들의 건축비가 대형 역외 업체보다 10-20% 저렴한데다 상한가 기준인 표준건축비보다 현재 도급 단가가 오히려 낮기 때문이다.

SD 건설 금용필 영업이사는 "정부안에 따라 건축비 시뮬레이션을 해보면 오히려 표준 건축비 이하로 공사를 하고 있는 것으로 나타난다."며 "하도급 업체 운영이나 관리비 등에서 경쟁력을 갖춘 지역 업체들에게는 분양가 상한제가 상대적 경쟁력을 확보할 수 있는 방안이 될 수도 있다"고 말했다.

이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr