[부동산 이야기] 농지와 양도소득세

부재지주 농지를 양도하면 올해는 양도차익을 실거래가격으로, 내년부터는 장기보유공제가 배제되며 세율도 60%가 적용돼 세부담이 커진다.

그러나 농지를 취득한 때부터 양도할 때까지 농지가 소재하는 시·군·구 또는 이와 연접한 시·군·구에 8년 이상 거주하면서 직접 경작한 사실이 있는 농지를 양도할 경우에는 양도소득세를 100% 감면받는다. 다만 감면세액은 농지대토로 인해 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 포함하여 5년간 1억 원을 한도로 한다. 이같은 요건은 개략적인 원칙에 불과해 절세를 위해서는 세부적인 접근이 필요하다.

우선 농지란 현재 농작물 경작에 사용되는 전답이며 아무리 과거에 8년 이상 농민이 직접 농사에 종사했더라도 양도일 현재 농지 상태가 아니면 감면혜택을 받을 수 없다. 다만, 양도일(잔금청산일 등) 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 농지 여부를 판단하는 경우도 있다. 이 경우도 세무당국과 조세마찰의 소지가 자주 발생하므로 사전에 전문가의 의견을 받는 것이 좋다.

특히 지목이 전답이고 모든 요건이 다 충족되어도 양도소득세 감면이 안 되는 경우가 있다. 요즘은 택지개발 및 공단조성 등으로 농지가 주거지역 등에 편입된 상태에서 농사를 짓고 있는 경우가 많다. 전국의 시(광역시에 있는 군을 제외하며 도농복합형태의 시의 읍면지역을 제외함) 이상의 지역에 소재하는 농지 중 주거지역, 상업지역, 공업지역 안의 농지로 이들 지역에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지는 감면을 받을 수 없다.

한편 상속받은 농지도 종전에는 피상속인이 소재지에 거주하면서 8년 이상 직접 자경한 사실이 있으면 상속인은 농지 소재지에 거주하지 않고 자경을 하지 않더라도 양도 당시 농지상태라면 감면대상이었으나, 올해부터는 상속인이 경작을 하지 않는다면 상속 후 3년 내 팔아야 감면 혜택을 받을 수 있다. 다만 2005년 12월 31일 이전에 상속받은 농지는 2008년 12월 31일까지 양도하면 감면을 받을 수 있도록 특례 규정을 두고 있다.

도시민 중 상당수가 상속에 의해 농지를 물려받는 경우가 많다. 이런 경우 직접 농사를 짓지 않는다면 바뀐 세법에 따라 빠른 시일 내에 전문가와 상담을 통해 농지의 처분 여부를 결정하는 것이 절세의 한 방법이다.

이종해 세무사