부동산 이야기-재건축 입주권과 세금

올해 변경된 부동산 세법 중 유의해야 될 것은 재건축 입주권도 주택으로 간주한다는 점이다. 그러나 세법이 개정되면 반드시 경과 조치가 따르게 되므로 모든 입주권이 주택으로 간주되는 것은 아니다. 주택으로 인정되는 입주권은 2006년 이후 관리처분계획이 인가된 입주권과 2005년 12월31일 이전에 관리처분계획이 인가된 입주권을 2006년 1월 1일 이후 취득하는 경우다. 따라서 종전에 인가된 입주권을 금년에 구입해 명의변경을 했다면 당해 입주권은 주택으로 간주돼 다른 비과세요건을 갖춘 주택을 팔더라도 과세된다.

이러한 경우라도 비과세요건을 꼼꼼히 살펴서 절세방법을 찾아보아야 한다. 작년까지는 입주권은 주택으로 보지 않았으므로 주택과 입주권을 동시에 보유하고 있다가 비과세요건을 갖춘 주택을 양도할 경우 비과세 대상이었으나 올부터는 원칙적으로 1가구 2주택에 해당되어 과세대상이 된다. 그러나 실수요 목적으로 입주권을 보유한 경우에는 예외적으로 종전과 같이 비과세된다. 실수요 목적의 판단 기준은 입주권을 취득한 후 1년 이내에 비과세요건을 갖춘 기존 주택을 양도하거나 재건축 주택 완공전 또는 완공후 1년 이내에 비과세 요건을 갖춘 종전 주택을 양도하고 완공후 1년 이내 가구 전원이 이사해 1년 이상 거주하는 것으로 한 개 조건을 충족하면 된다.

또 비과세 요건을 갖춘 1가구 1주택이 재건축으로 인해 헐리게 되면 우선 주거용 주택을 새로 취득해야 하는 경우가 있다. 재건축주택이 완공되면 그곳으로 이사가기 위해서 부득이 새로 취득한 주택을 양도해야 하는데 이러한 경우에도 3년 이상 보유하지 않아도 비과세 혜택을 받을 수 있다.

부동산과 세금은 일상 생활과 밀접한 관계에 있지만 이처럼 비과세 요건이 복잡해 일반인들은 잘 이해하지 못하는 경우가 많다. 세법은 확실하게 이해하고 실무에 적용해야 한다. 대충 알면 큰 낭패를 본다. 차라리 모르는 것만 못하다. 부동산 거래만은 사전에 세무전문가와 상담을 하는 것이 가장 좋은 절세방법이라 할 수 있다.

유의할 점은 가급적 계약하기 전에 상담을 하라는 것이다. 왜냐하면 거래가 이루어지고 나면 이미 등기가 이전되었고 모든 공부가 정리되어 이를 되돌릴 수 없으며, 고지서를 받은 후는 이미 과세당국에서 과세에 필요한 근거를 확보한 상태이기 때문이다.

이종해 세무사