되돌아본 올해 아파트 분양시장과 내년 전망

분양가 고공행진 속 8·31후 차별화 뚜렷

2005년 아파트 분양 시장이 이번 주를 끝으로 사실상 막을 내릴 것으로 보인다. 올 분양 시장의 특징은 대규모 물량 공급 속의 분양가 고공 행진이 이어졌다는 점과 8·31 부동산 종합대책 발표 이후 분양 시장 차별화 현상이 뚜렷해졌다는 것으로 정리할 수 있다.

또 매매와 전세 시장은 꾸준한 상승세가 이어졌으나 IMF 이후 최대 입주 물량이 쏟아지는 내년도에는 매매와 전세 모두 안정세를 보일 것으로 부동산 업계에서는 전망하고 있다. 한편 내년도 분양 시장은 올해와 마찬가지로 대기 물량이 줄을 잇고 있는데다 올 하반기부터 쌓인 미분양 물량 적체가 더욱 늘어날 것으로 보여 단지별 '분양률 양극화' 현상이 더욱 심화될 것으로 보인다.

▨2005년 아파트 시장

2004년의 경우는 전반적으로 매매나 전세 시장 모두 안정적인 보합세를 보였지만 올 상반기부터 불기 시작한 분양권 시장의 과열 현상이 기존 시장에 영향을 미치면서 전체적으로 가격 상승 현상이 일어났다. 부동산 114 조사에 따르면 올 들어 지난 11월까지 대구 지역 아파트 매매 가격은 9.01%, 전세 가격은 7.29%가 상승한 것으로 나타났다.

가격 상승이 가장 높았던 시기는 분양 시장에 '묻지마 청약' 바람이 불었던 2/4 분기로 2.82%나 상승했으며 달서구와 북구가 같은 기간 3.33%와 3.18%씩 상승했다. 그러나 8·31 부동산 대책 발표 이후에는 상승세가 꺾이기 시작해 10월 이후에는 지역 전체적으로 상승률이 0.62%를 보이며 보합 안정세를 보이고 있다.

구·군별 상승률은 몇년 동안 아파트 공급 물량이 많지 않았고 가격 상승폭이 둔했던 서구와 북구가 13.16%와 11.04% 올랐으며 달서구와 동구는 9.69%와 8.22%씩 상승했다. 그러나 분양가 고공행진을 주도했던 수성구는 지산·범물 단지의 가격 안정으로 전체적으로는 대구 지역에서 가장 낮은 6.54% 상승에 머문 것으로 조사됐다.

전세 시장은 2/4 분기 이후 중소형 평형을 중심으로 품귀 현상이 이어지면서 7.29%가 올랐다. 전세 품귀 현상은 수성구와 달서구, 북구 등 전 지역에서 일어나고 있으며 대규모 입주가 시작되는 내년 상반기 이후에는 안정세를 보일 것으로 전망되고 있다.

부동산114 이진우 지사장은 "전세난은 지난해 이후 도심 재건축 및 재개발 본격화로 1만 가구 이상의 대규모 이주가 이어지면서 일어나는 일시적 수급 불균형 현상"이라며 "중·대형 평형은 내년 이후 안정세에 들어갈 것으로 보이지만 30평형 이하는 공급 물량이 없어 전세난이 계속될 것으로 보인다"고 밝혔다.

한편 분양 시장에서는 8·31 부동산 대책 발표 이후 미분양 물량이 조금씩 증가하고 있다. 11월말 기준으로 대구 지역 미분양 물량은 2천215가구로 지난 7월 719가구에 비해 3배 정도나 증가했다. 그러나 지난 2003년과 2004년도의 미분양 가구수가 각각 4천159가구와 3천250가구인 것에 비해서는 상대적으로 적은 수치다.

주택업계 관계자들은 "올 한해 분양 시장은 몇 개 단지를 제외하고는 대부분이 성공적인 분양을 마쳤지만 올 하반기 미분양이 내년 상반기로 이어질 수밖에 없는데다 내년 1, 2월부터 대규모 단지 분양이 대기 중에 있어 미분양이 2, 3년 전과 같이 급증할 가능성도 배제할 수 없다"고 전망하고 있다.

▨2006년 아파트 시장 전망

내년 시장의 주요 변수는 대규모 아파트 입주가 본격화된다는 점이다. 대구 지역에서 내년도 입주를 기다리는 단지는 모두 37개, 1만8천230가구로 IMF 이후 최대 입주 물량이 대기하고 있는 셈이다.

㈜우방 분양팀 강성운 부장은 "2003년 청약 열풍이 불었던 시절에 분양됐던 물량들이 입주하는 내년도에는 투자 시장이 실수요자 시장으로 재편되는 과도기적 상황이 펼쳐질 것으로 보인다"며 "실수요자층이 두터워지면 문제가 없지만 입주 지연 사태가 속출할 경우 기존 시장뿐 아니라 신규 분양에까지 일부분 영향을 미칠 것으로 보인다"고 밝혔다.

올해 대구 지역 아파트 입주 물량은 1만2천325가구이며, 지난해에는 6천579가구가 입주했다. 구·군별 입주는 황금동 재건축 아파트(4천200가구)가 입주하는 수성구가 8천245가구로 가장 많으며 북구 침산동이 4천195가구, 달서구가 2천248가구 순이다.

이에 따라 매매 시장과 전세 시장도 입주 물량의 대규모 공급으로 상승세가 꺾이며 보합안정세를 유지할 것으로 보인다. 그러나 혁신도시 호재로 인한 동구 신서동 일대와 수성구 시지 지역 아파트 가격은 상승세를 탈 전망이다.

이진우 지사장은 "동구 반야월 지역은 대규모 택지 개발과 함께 혁신도시 입지 선정이 맞물리면서 그동안 공급 물량이 많았던 타지역에 비해 상대적 가격 상승세가 두드러질 것으로 보인다"며 "시지 지역 매매 시장도 향후 기대 이익이 시장가에 반영될 것"이라고 밝혔다.

한편 신규 분양 시장은 올해와 같이 대규모 공급이 계속 쏟아질 전망이어서 8·31 조치로 실수요자 중심으로 재편된 분양 시장에서 수요가 어느 정도 받쳐 줄지가 최대 관심사가 될 전망이다.

분양대행사인 대영 이호경 대표는 "올 하반기 분양 예정이던 물량 중 2천 가구 이상이 내년 시장으로 넘어간 데다 내년 물량까지 합치면 최소 1만5천 가구 이상이 분양될 예정"이라며 "그러나 건축법 개정에다 부지 가격 상승 등의 영향으로 분양가 인상이 우려돼 수요자들이 얼마나 분양 시장에 뛰어들지는 불투명하다"고 밝혔다.

이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr