당정 부동산종합대책 세제부문 방향

당정이 18일 고위 당정협의를 거쳐 부동산종합대책으로 세제 부문의 방향을 제시했다. △토지와 주택의 종부세 세대별 합산과세 △투기지역이나 투기우려지역의 주택과 토지 양도세 강화 △토지 양도세율 60%까지 상향조정 가능성 등이 기본골격이다.

하지만 세대별 합산과세는 위헌 논란에 휘말릴 가능성이 적지 않으며, 양도세 강화는 지나치게 과도한 것이 아니냐는 지적을 받을 것으로 보여진다.

◇세대별 합산과세=부동산 부자들이 주택과 토지를 부부 공동명의로 바꾸거나 자녀, 배우자 등에게 증여하는 등 종부세 회피 움직임이 노골화 하면서 과세형평성의 문제가 불거지고 있다는 점을 감안했다. 예를 들어 A씨가 기준시가 8억 원짜리 주택을 갖고 있더라도 배우자와 공동명의로 바꾸면 개인별로는 3억5천만 원밖에 안돼 종부세 대상(6억 원 이상)에서 제외된다.

하지만 금융소득 종합과세 시 부부소득을 구분하지 않고 합산과세하면 위헌이라는 헌법재판소의 2002년 판결이 있어 합헌과세가 될지는 의문이라는 게 전문가들의 시각이다.

◇토지 양도세 강화=투기가 심한 지역으로 제한된다. 따라서 토지거래허가구역, 투기과열지구, 투기지역 등이 양도세 중과대상으로 제한될 것으로 보인다.이 같은 양도세 중과대상 제한은 무차별적으로 양도세를 강화할 경우 조세저항을 불러일으킬 가능성이 적지 않기 때문이다.

현재 당정은 토지에 대한 중과세율을 50% 또는 60% 수준으로 하는 것을 두고 저울질하고 있다. 60%로 확정되면 주민세를 포함한 세율이 66%에 이르며, 투기지역의 탄력세율(15%)까지 추가되면 82.5%의 고세율이 된다.그러나 당정은 사업용토지에 대해서는 중과세를 하지 않는 방향으로 입장을 정리했다.

이런 가운데 토지 양도세 강화와 관련한 각종 문제점이 거론되고 있다. 토지에 대해 양도세를 높일 경우 지주들이 토지가격에 세금 상승분을 얹어 땅값 상승을 초래할 우려가 있는데다 조상으로부터 상속한 땅의 경우 실수요와 투기수요를 분간키 어려운 면이 있어 구체적인 방안을 만들기가 쉽지 않을 것이라는 지적도 있다.또 주택에 비해 거래가 뜸한 만큼 실거래가를 파악하기가 힘든 점도 난제로 지적되고 있다.

◇개발부담금제=토지의 형질이나 용도변경을 수반하는 개발사업의 시행자로부터 징수하는 부담금 형태의 공과금으로 개발사업이 완료된 토지의 가격에서 개발사업을 하기 전의 토지가격과 토지개발에 소요된 비용 및 사업기간 동안의 정상지가 상승분을 공제한 나머지(개발이익)에서 25%를 징수하는 제도. 1989년 12월 개발이익환수에 관한 법률 제정과 1990년 3월 시행령과 시행규칙 제정으로 택지개발사업, 공업단지나 관광단지·유통단지 조성사업, 온천이나 골프장 건설사업, 도심재개발사업, 여객자동차터미널사업 또는 화물터미널사업 등 30여 개 사업에 부과돼 왔으나 토초세 위헌 판결이 나면서 작년초부터 부과가 중지됐다.

현재 기반시설부담금이 건축행위에 따른 기반시설 수요를 수익자 부담차원에서 부과한 것이라면 개발부담금은 농지나 임야가 개발사업을 통해 대지로 바뀔 경우 생기는 이익을 국가가 환수한다는 것이다.

전국을 주거·상업·공업·농업·공공시설용 등 용도별로 세분화한 뒤 개발에 따른 이익을 차등 부과하는 방안이 유력하게 검토되고 있다.하지만 당정은 개발부담금 부과는 기반시설부담금과의 중복 부과 소지가 큰 데다 개발 지역과 주변 지역 간 형평성 문제가 있는 만큼 보완대책 마련이 선행돼야 한다는 의견이다.

◇땅 사기 어려워진다=당정이 땅의 취득단계에서 허가요건을 강화하고, 허가받은 토지이용에 대한 사후관리를 엄격히 함으로 인해 외지인의 땅 매입은 앞으로 어려워질 전망이다.

당정은 농지와 임야 매매가능 거주기간을 현재 6개월에서 1년 이상으로 확대, 투기 수요를 원천 차단할 방침이며 땅 매입 때 제출한 토지이용계획대로 활용치 않을 경우 현행 500만 원인 과태료를 대폭 상향조정키로 했다. 또 이용의무기간을 어기고 불법적으로 땅을 팔면 2년 이하 징역 또는 공시지가 30% 이하의 벌금을 부과토록 한 규정도 한층 강화키로 했다.

이미 정부는 허가 토지의 이용의무기간을 농지는 취득일로부터 6개월에서 2년, 임야는 1년에서 3년, 개발사업용 토지는 6개월에서 4년 등으로 강화하는 내용의 국토계획법 시행령개정안을 입법예고한 상태.

◇가용토지 비축=당정은 현재 수도권 주변에 필요한 산업·주거용지가 줄어들고 땅값 상승에 따른 부지 확보난 해소를 위해 공공의 가용토지 매입, 비축기능을 강화키로 하고 지자체가 토지거래허가지역 내에서 거래허가신청이 들어온 토지 중 공익사업용으로 필요하다고 판단되면 우선 매수할 수 있도록 제도적 보완장치를 마련할 방침이다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com