바뀌는 부동산세제

취득·등록세 내년부터 '실거래가' 로

6월 1일부터 부동산 관련 세제의 대변화가 예고된 가운데 내년과 2007년에도 부동산 세금제도가 크게 달라질 전망이다. 정부는 2007년까지 모든 부동산의 양도세를 실거래가로 매기겠다는 방안을 내놓고 있다. 이를 위해 건설교통부는 현재 시가의 40%선인 개별공시지가를 5월 말까지 시가의 80% 수준까지 올려 발표할 예정이다.

아무튼 정부가 작년 말부터 지속적으로 쏟아낸 △주택에 대한 재산세 통합과세 △부동산 과다 보유자에 대한 종합부동산세 과세 △토지 과세표준 현실화 조치 등은 6월 1일 현재 부동산을 소유하고 있거나 거래하는 사람들을 대상으로 적용된다.

△취득'등록세와 양도소득세 부과기준=실거래가 △재산세와 종합부동산세 등 부동산 보유관련 세금의 기준=아파트(대형 연립주택 포함)의 경우 기준시가, 단독주택은 공시가격, 토지는 공시지가로 각각 통일된다는 점을 바탕으로 부동산 세제를 정리해 본다.

◆취득'등록세=지난해까진 부동산 매입자가 신고한 금액과 시가표준액 중 높은 것을 기준으로 세금을 부과했지만 이달부터는 주택은 기준시가와 공시가격, 토지는 공시지가로 세금을 매긴다.

또 부동산 실거래가격 신고를 의무화하는 '부동산중개업법'이 국회를 통과할 경우 내년부터는 실거래가 기준으로 취득'등록세를 물어야 한다. 현재 기준시가는 실거래가의 70~80% 수준이다.

하지만 세율은 낮아져 작년까지 세율이 최고 5.8%였지만 올해는 4.6%로 인하됐다. 여기에다 과세권자(지자체)가 조례로 재산세율을 조정할 수 있어 지역에 따라서는 세율이 더 낮아질 수도 있다. 한편, 상가 등 사무용 건물의 경우 현재는 토지와 건물을 구분해 세를 부과하고 있지만 2008년부터는 통합과세할 예정으로 있다는 점도 알아둘 필요가 있다.

◆양도소득세=현재 주택은 기준시가(공시가격), 토지는 공시지가 기준으로 세금을 부과하지만 내년부터 단계적으로 실거래가로 과세된다. 우선 내년부터 1가구 2주택자가 살지 않던 집을 파는 경우와 외지인이 농지'임야'나대지를 팔 때 실거래가로 세금을 매기는 안이 나와 있다. 정부는 2007년부터 원칙적으로 모든 주택'토지에 대한 양도세를 실거래가로 부과한다는 방침을 내놓고 있다.

◆재산세와 종합부동산세(종부세)=6월 1일 현재 집이나 땅을 가진 사람들이 대상. 재산세는 7월과 9월, 종부세는 12월에 각각 부과된다. 따라서 6월 이전에 부동산을 팔면 관련세금을 안내도 된다.

재산세의 경우 작년까지는 건물과 토지분을 나눠 행정자치부의 지방세 시가표준액으로 세금을 부과했지만 올해부터는 △아파트와 50평 이상 대형 연립주택 등 공동주택=기준시가 △단독주택=4월 30일 발표한 건설교통부의 공시가격 △토지=공시지가를 기준으로 세금을 부과한다. 과세표준에 따라 0.15~0.5%의 세율이 적용된다.

종부세는 △기준시가 9억 원 이상의 주택 △공시지가가 각각 6억 원, 40억 원 이상인 나대지와 사업용 토지 보유자에게 부과하며 개인이 보유한 주택과 나대지, 사업용 토지를 각각 합산과세한다. 주택과 토지를 합산하지 않는다.

정부는 보유세(재산세와 종합부동산세) 개편으로 인한 급격한 세부담 증가를 막기 위해 올해 재산세와 종부세를 합친 금액이 지난해 재산세의 150%를 넘지 못하도록 상한선을 두고 있다. 이 같은 보유세는 내년에도 올해와 같은 방식으로 부과되며 2006년부터는 보유세율이 매년 평균 21%씩 인상될 예정이다.

◆상속'증여세=실제 거래가 없다는 점에서 재산세와 비슷한 기준으로 세금을 부과하지만 세율은 10~50%로 재산세와는 다르다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com