<문답풀이> 대구시내 주거지역 세분화 되면?

7월부터 일반주거지역이 1 ,2, 3종 일반주거지역으로 세분화됨에 따라 대구 도시계획의 큰 틀이 바뀌게 된다. 1, 2, 3종별로 건축 제한도 각각 달라져 시민들의 재산권에도 엄청난 영향을 미칠 전망. 일반주거지역 세분화에 따른 궁금사항을 문답풀이로 알아본다.

◇왜 바꾸나? = 지난 1월 시행된 '국토의계획및이용에관한법률'에 따르면 6월30일까지 일반주거지역을 1, 2, 3종으로 세분화하도록 하고 있다. 이에따라 대구시도 일반주거지역 세분화 내용을 포함한 도시계획조례를 제정, 7월중 시행할 방침이다. 일반주거지역을 1, 2, 3종으로 나누는 것은 도시의 난개발과 과밀화를 방지하고 도시 환경을 보전하기 위한 조치라고 대구시 측은 설명했다.

◇건축 제한은 얼마나 강화되나? = 현재 일반주거지역은 건폐율 60% 이하, 용적률 300% 이하로 일괄 정해져 있다. 그러나 7월부터 3종 지역은 건폐율 50% 이하, 용적률 250% 이하로 바뀐다. 2종 지역은 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하로 변경된다. 1종 지역의 경우 건폐율과 용적률이 각각 60% 이하, 150% 이하로 규제가 가장 많이 강화된다.

1종 지역으로 지정되면 건폐율 상한선이 현재보다 절반이나 낮아지는 셈이다. 지금까지는 기존 주택지에 고층 단독 아파트가 들어서 주변 시민들에게 일조권.조망권 피해를 입히더라도 막을 방법이 없었지만, 1종지역으로 분류되면 기존 주택지에 고층 단독 아파트가 들어서기가 사실상 불가능해진다.

대구시 도시계획과 김광석 담당공무원은 "지난 2000년 대구시내 택지지구의 용적률을 조사한 자료에 따르면 용적률을 250% 이상 넘긴 곳이 극히 드물었다"고 말했다. 용적률만 따진다면 2, 3종 지역으로 지정되더라도 고층아파트 건축 제한이 현재와 크게 달라질게 없다는 것.

◇층수가 제한된다는데 = 그러나 일반주거지역이 세분화되면 층수 제한이라는 강력한 규제가 생긴다. 3종 지역의 경우 층수의 제한이 없지만 1층 지역에서는 4층을 초과하는 건물을 지을 수 없다. 2종 지역의 경우 7층 이하 허용지역과 15층 이하 허용지역으로 더 세분화된다. 따라서 용적률에서는 문제가 없더라도 이 규정에 의해 1, 2종 지역에서는 고층 아파트 건축이 규제되는 것이다.

지금까지는 학교가 외곽지로 나간 자리에 대부분 고층 아파트가 들어섰다. 그러나 7월부터는 이같은 일이 사실상 불가능해질 것으로 보인다. 대구시에 따르면 학교의 경우 대부분 1종 지역으로 지정될 예정이기 때문이다. 학교가 나가더라도 그 자리에는 4층 이상 건물을 지을 수 없는 것이다.

◇한번 1종 지역은 영원한 1종 지역인가? = 그렇지 않다. 예를들어 공동주택 재건축조합을 설립하고 나면, 지구단위계획수립을 통해 용도지역을 2종 혹은 3종지역으로 바꿀 수 있다. 아파트 건축의 경우 지구단위계획 수립 절차를 비교적 간단하게 해 놓았으며 입안.결정권을 구청장.군수에게 부여할 예정이다. 또한 일반주거지역의 용도는 5년마다 한번씩 열리는 도시관리계획에 따라 탄력적으로 변경될 수 있다.

◇재산권 영향은? = 1, 2종 지역의 경우 지금보다 건축 제한이 강화됨에 따라 부동산 가격 하락도 예상할 수 있다. 그러나 이에 대해 대구시 측은 더 이상의 난개발 및 도시 과밀화를 방치할 수 없는 상황이기에 오히려 때늦은 감이 없지 않다는 입장을 보이고 있다. 일반주거지역 세분화 연구의뢰 결과에 대한 전문가들의 자문을 거친 결과 용적률 제한을 강화해야 한다는 의견이 대다수였다고 시 관계자는 전했다.

한편 일반주거지역 세분화 열람공고가 시작되는 24일부터 결정고시일인 7월까지 1, 2종 지역에서는 허용 용도를 넘어서는 건물의 건축 허가가 제한된다. 그러나 23일 이전에 건축허가(건축심의 포함)를 신청한 경우는 예외이다.

◇이의가 있다면? = 6월 6일까지(공휴일 포함) 한국토지공사 경북지사나 해당 구.군 도시계획 담당부서에서 일반거주지역 세분화 내용을 열람할 수 있다. 이의가 있다면 6월 6일까지 대구시 도시계획과나 한국토지공사 경북지사에서 서면으로 제출하면 된다. 대구시는 제출된 주민의견이 타당성이 있다고 판단될 경우 이를 도시계획위원회 심의에 상정할 계획이다.

이와는 별도로 대구시는 6월중 대구시의회의 의견을 청취한 뒤 7월중 도시계획위원회의 심의를 거쳐 결정 고시할 예정이다.

한편 이같은 절차에도 불구하고 6월 30일까지 결정 고시가 되지 않은 일반거주지역의 경우 7월 1일부터는 2종 지역으로 자동 지정된다.

김해용기자 kimhy@imaeil.com