상가-주택 임대차보호법

영세상인과 세입자의 최소한의 권리를 보장하기 위한 상가건물임대차보호법과 주택임대차보호법 제·개정안이 7일 국회를 통과, 앞으로 건물주와 집주인의 부당한 횡포로부터 보호받을 안전망이 확충됐다.

양 법안은 공히 월세 상한선을 대통령령으로 규정토록 해 건물주와 집주인이 부당하게 월세를 올리지 못하도록 했으며, 특히 상가건물임대차보호법은 그동안 보호장치가 전혀 없었던 영세상인을 위한 최초의 입법이라는 점에서 더욱 의미가 크다그러나 상가건물임대차보호법을 통해 영세상인들은 영업기간이나 보증금 회수등 최소한의 권리를 보장받을 수 있게 됐지만 한편에서는 임대료 인상, 상가 신축부진 등 단기적 부작용을 우려하는 목소리도 있다.

▨상가건물임대차보호법 제정

◇무슨 내용 담겼나=건물 임대인의 일방적 계약권리로 인해 상인들이 시설투자비와 권리금을 제대로 받지도 못하고 영업을 그만두는 폐혜를 방지하기 위해 상인들이 임차계약의 갱신을 요구할 수 있는 기간을 5년으로 정했다.

또 건물주가 부도를 낼 경우 영세상인들은 '최우선 변제권'을 갖게돼 경매로 건물이 팔리더라도 일정 보증금을 찾을 수 있고 그외 상인들도 일반채권자보다 '우선변제권'을 갖게 됐다. 최우선 변제범위는 경매가격의 3분의 1이다. 그러나 권리금이나 시설비 등에 대한 상환청구권은 인정받지 못한다.

임대차계약을 갱신하거나 전세에서 월세로 전환할 경우 임대료 인상폭을 제한키로 했으며 최고 인상폭은 '시중금리 이하'로 대통령령으로 정하되 구체적인 제한폭은 각 지자체에서 결정키로 했다.

그러나 공익재단이나 동창회 등 비영리단체와 백화점 등 대형상가, 유흥주점 등의 임차인이 법적 보호대상에서 제외된 점은 아쉬움으로 남는다. 법안은 오는 2003년 1월부터 시행된다.

◇단기부작용 우려=이 법안은 그동안 상가임대인이 누렸던 무소불위의 권력중 일부를 임차인에게 돌려주는 것이어서 임대인들의 반발을 사왔으며 실제로 임대인들의 일부 피해가 가시화되고 있다.

우선 영세상인에 대한 최우선변제권의 신설로 상가건물의 담보가액이 30% 가량하락, 금융권이 기존 대출금을 회수하고 신축상가에 대한 대출금을 줄이려는 움직임이 일고 있다. 상가114 안진수 실장은 "새 임대차보호법의 등장으로 은행에서 대출금을 줄이는 바람에 상가신축 상의 애로를 호소하는 문의가 늘고 있다"면서 "이같은 법안 시행에 따라 단기적으로 상가신축이 위축되는 것은 피할 수 없을 것"이라고 내다봤다.

최우선변제권의 신설은 법원 경매시장에서 상가의 수익률을 저하시키는 요인으로 작용, 경매상품으로서의 상가에 대한 매력을 떨어뜨릴 전망이다. 이와함께 상가건물 임대수익을 토대로 리츠사업에 진출하려던 일부사업자도 임대료 제한을 받게돼 일정부분 사업계획을 수정해야 할 처지에 놓이게 된다.

◇장기적으로 긍정적 영향=그러나 상가건물임대차보호법이 단기적으로 다소 혼란스럽고 부작용을 야기시킬 우려도 있지만 장기적으로는 임차인의 창업의욕을 고취, 오히려 건전한 상가문화 정착에 기여할 것이라는 분석이다.

안진수 실장은 "그동안 마음은 있지만 창업을 꺼렸던 예비창업자들이 실제 창업을 하기 위한 문의가 크게 늘고 있다"면서 "신규 창업의 활성화는 상가시장의 활력을 불어넣고 결국 상가시장 자체의 활성화로도 이어질 것"이라고 말했다.

▨주택임대차보호법 개정

올들어 전세의 월세전환이 급속히 확대되고 있는 추세를 반영, 세입자를 위한 안전망이 마련됐다.

이번 주택임대차보호법 개정안은 전세를 월세로 전환할 때 월세금액을 일정 정도 이상으로 올리지 못하도록 대통령령으로 정한다는 것이 주요내용으로 시행령 개정, 대통령령 제정을 통해 내년 4월부터 시행될 전망이다.

그러나 집주인의 과다한 월세금 책정으로 인한 피해를 막는다는 것이 법 개정의 취지에 맞게 실효성을 가질 수 있을까에 대해서는 논란의 여지를 남겨두고 있다.전문가들은 월세 상한선 도입으로 단기적으로는 올초와 같은 연 20%가 넘는 높은 월세이율 상승을 막고 집주인들의 월세에 대한 선호도 감소로 월세가 전세로 바뀌면서 전세 공급이 증가하는 긍정적인 효과를 거둘 수 있을 것이라고 전망했다.

반면 중장기적으로는 월세사업의 메리트 저하에 따른 임대주택의 공급감소, 집주인과 세입자의 이면계약 성행, 전세가격의 상승 등을 초래하고, 심한 경우 임대시장 위축으로 중소형 주택공급이 감소할 가능성도 있다고 지적하고 있다.