6월이전 새집 사면 양도세 면제

최근 아파트의 청약이 쇄도하는 등 부동산 거래가 활발해지면서 부동산 거래 세금중 비과세 부문에 대한 관심이 높다.

정부가 부동산경기 부양을 위해 지난해부터 마련한 비과세 규정이 언제까지 적용되며 얼마만큼 혜택을 받을 수 있는지 소개한다.

▨주택구입시 세금=집을 사면 취득세와 등록세를 내야 한다. 취득세에는 농어촌특별세, 등록세에는 교육세가 각각 추가된다. 세금은 아니지만 국민주택채권 매입비용도 부담해야 한다.

취득세액은 주택매입가의 2%. 여기에다 농어촌특별세가 취득세액의 10%로 부과된다. 등록세는 매입액의 3%. 교육세는 등록세액의 20%이다.

취득세와 등록세, 농어촌특별세와 교육세를 모두 합할 경우 세액은 주택매입가격의 5.8%인 셈이다. 다만 매입주택 규모가 국민주택규모(전용면적 25.7평 이하)인 경우 농특세가 부과되지 않아 세액은 매입가의 5.6%가 된다.

집을 산 다음 등기할 때에는 누구나 국민주택채권(1종)을 사야 한다. 채권은 곧바로 되팔 수 있는 만큼 채권매도금액과 취득금액의 차액만큼 부담하면 된다.

▨비과세 시한=올해 6월까지 신축주택이나 미분양 아파트를 산 뒤 팔더라도 5년 뒤까지인 2004년 6월말까지는 양도세를 면제받는다(조세특례제한법 99조). 이는 무주택자는 물론, 기존주택 보유자와 무관하게 적용된다.

그런데 올 12월31일까지는 양도세 면제 규정이 약간 달라진다. 무주택자(1가구1주택자)가 이 기간중 신축주택 1채를 매입하면 1년 이상 보유한 뒤 팔아야 양도세를 면제받을 수 있다(소득세법 시행령 155조 17항).

취득세와 등록세는 각각 경감 또는 면제 혜택이 부여된다. 서울시의 경우 조례에 따라 올해 6월까지 계약을 맺고, 2001년 6월30일까지 취득해야 하는 미분양 공동주택에 대해 △전용면적 60초과~85㎡이하는 25% △40초과~60㎡이하 50% △40㎡이하 면제 등 혜택이 부여된다.

▨세금 부과 기준=세금 부과 기준금액은 실제 매매금액과 다를 수 있다. 주택매매가격을 실제액수보다 줄여서 신고하는 경우가 많기 때문이다.

개인간 거래의 경우 계약서상 나타나는 매매금액과 지방세법에 따라 결정되는 시가표준액 중 큰 금액을 선택해서 세금을 부과한다.

그러나 법인으로부터 주택을 매입하는 경우에는 실제 취득금액을 기준으로 세금이 부과된다. 따라서 건설회사로부터 분양받는 경우에도 실제 취득금액이 기준금액이 된다.

▨절세 또는 부대비용 절감법=양도세 면제기간을 활용하라는게 부동산 업계의 조언이다. 물론 취득세와 등록세를 경감받을 수 있는 경우라면 이를 이용해야 한다.대부분 사람들은 채권을 부동산중개업소를 통해 사채업자에게 파는데, 이보다는 증권회사에 파는게 채권금액의 1% 가량 이득이라고 부동산업계는 설명한다.

또 소유권 이전 과정에서도 법무사 선정에 조금 신경을 써 수수료가 싼 곳을 선택하면 소유권 이전 비용을 줄일 수 있다.