전세분쟁 해결.계약 유의점

3월 이사철을 앞두고 전세거래가 조금씩 활기를 띠고 있다.

지난해 전세대란으로 홍역을 치른 집주인과 세입자들은 벌써부터 전세금 문제를 놓고 신경전을벌이고 있다. 새로 집을 구할 수요자들도 나중에 전세분쟁에 휘말리지 않을까하는 불안감도 없지않다.

전세분쟁 해결방안과 전세 계약시 유의점을 알아본다.

##분쟁해결

집주인과 세입자간의 분쟁은 전세값이 폭락했기 때문에 일어난다.

대표적인 분쟁사례로 집주인이 지급능력을 상실, 계약기간이 끝났는데도 전세금을 돌려주지 않는경우와 세입자가 계약기간중 하락한 시세만큼 전세금을 내려달라는 경우가 있다.계약기간이 끝났는데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않을때 경매를 신청하는 방법이 보편적이다.그러나 IMF이후 경매물량이 폭주, 경매를 통해 전세금 문제를 해결하는데 최소한 6개월이상이걸린다. 비용도 만만찮다.

이럴경우 법원이 지난해부터 시행중인 독촉제도를 이용하면 시간과 비용이 절약된다. 법원에 독촉장을 제출하면 채무관계가 분명할 경우 1주일내에 결정문이 내려진다. 세입자는 이를 근거로법원에 경매를 신청하면 된다.

집주인이 하락한 시세만큼 전세금을 내려주지 않을 경우 세입자는 법원에 조정신청을 통해 감액을 청구하는 길이 있다.

그러나 부동산전문가들은 가장 바람직한 해결방안은 집주인과 세입자가 협의, 계약만료시 시세만큼 전세금을 내리고 재계약하는 것이라고 말한다.

##전세계약시 유의점

등기부 등본을 떼보는 것은 상식이다. 우선 담보권이 설정돼 있는지 확인한다.주택에 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 설정돼 있으면 전세계약을 맺지않는 것이 바람직하다.또 집주인이 자주 담보권을 설정하는 것도 꺼림칙하기 때문에 피하는게 좋다. 수요보다 공급이많기 때문에 느긋한 마음으로 깨끗한 물건을 찾을 수 있기 때문이다.

등기부 등본은 수시로 열람해본다. 특히 최종 전입신고 이전까지는 자주 등기부 등본을 열람해야한다. 집주인이 아닌 대리인과의 계약을 할때는 꼭 집주인의 인감이 찍힌 위임장이나 계약후 공증을 받아둬야 한다.

등기부상 담보권이 전혀 설정돼 있지 않더라도 이미 확정일자를 받은 세입자가 있으면 유사시 선순위자의 보증금을 변제하고도 전세보증금을 확보할 수 있는지 확인해야 한다.확정일자도 꼭 받아두자. 확정일자를 받아두지 않으면 우선 변제권이 없어 전세금을 보호받지 못하는 경우가 많다.

집주인의 동의를 받지 않아도 세입자가 확정일자를 청구 할 수 있으며 전세계약서를 공증 받았을경우 이미 확정일자를 받은 것으로 간주, 별도로 받을 필요는 없다. 본인이 없어도 계약서를 소지한 배우자나 친인척 등도 확정일자를 대신 받을 수 있다.

확정일자만으로도 불안할 경우 전세권 설정을 해두면 안전하다.

〈李鍾圭기자〉