불황기 부동산 매매 포인트

부동산시장이 장기 침체되면서 가격체계가 무너져버렸다.

부동산은 가수요가 있어야 하는데 가수요는 커녕 실수요도 '관망세'가 많은 상황.부동산 투자에 대한 시각을 달리해야할 시점이다.

달라진 부동산투자 패턴과 전문가 진단을 살펴본다.

▨아파트

신축아파트는 분양가이하로 팔지 말아야 한다.

머지않아 입주가 시작될 아파트는 분양가격이 2~3년전의 건축비를 반영한 것이다.향후 업체들이 아파트를 분양할 경우 건축비 상승으로 분양가가 현재보다 최소한 10%이상뛸 수밖에 없다.

계약금이나 중도금 이자 부담도 고려해야 한다.

오래된 아파트, 특히 이중에서도 고층아파트나 비단지형 아파트라면 가격이 다소 낮더라도매매를 생각해볼 만하다.

주차, 구조, 생활 편의시설 등이 신규 아파트보다 열악하기 때문에 장기적으로 매매가 바람직하다.

저층아파트에 사는 사람들중 대다수는 재개발 기대때문에 못파는 경우가 많다.그러나 재개발은 기간이 오래 걸리고 이주비용이 많이 들며 이해관계자간의 마찰도 불거지기 마련. 또 재개발은 인력과 자본력을 함께 갖춘 대형 주택회사라야만 가능한데 부도 도미노 속에서 살아남은 회사라도 자금상황은 장기간 호전되지 않을 것같다.

때문에 아파트 매매에 대해 신중히 생각할 때이다.

▨단독주택

단독주택의 인기는 8~9년전, 가격이 연 20%이상 오를 때가 최고였다. 그러나 지금은 집사서전세놓고 돈 버는 시기는 지난 것같다.

단독주택은 한동안 경기가 풀리지 않을 전망이다.

이해관계가 복잡하기 때문에 팔기도 가장 어렵다.

현 시세에서 팔 경우 손해가 많기 때문에 여유가 있는 사람이라면 몇 년정도 기다리는게 좋다. 반면 전세금을 내줄 형편이 안되는 사람, 도로사정이 나쁜 주택 등은 자기 집의 장점(지하철, 관공서, 큰 건물과의 근접성)을 살려 매매하는 것이 좋다.

▨점포주택

점포주택의 매매는 영업이 잘되느냐에 달려있다. 점포를 팔 경우 일단 영업이 잘되게 만들어줘야 한다.

대구 지하철은 시내와의 거리가 너무 짧다. 동성로 상권과 비슷한 업종은 지하철이 생기면서 동성로 상권에 오히려 고객을 뺏기는 현상이 일고 있다.

때문에 지역별로 점포의 특성을 살려야 장기적으로 매매이익이 크다.

▨업무용 빌딩

IMF시대 가장 타격이 큰 곳은 업무용 빌딩. 부도나 재정이 어려워 사무실 임대료를 못내는회사들이 많다.

은행대출 중단 등 금융사정이 나빠지면서 임대보증금 반환이 어려워졌고 이 때문에 건물주가 부도나는 확률도 높아졌다.

투자포인트는 건물크기가 적당해야 하며 배후지와 연결도로를 살펴서 임대에 문제가 없어야한다. 상권 좋은 3층 건물이 최적이고 최고 5층이하여야 한다.

▨그린벨트

그린벨트는 논란거리가 많고 럭비공처럼 어느 방향으로 튈지 아직은 예측하기 어렵다. 때문에 섣부른 투자는 낭패를 보기 쉽다.

논, 밭, 과수원 등 농지는 사전에 관계 부서를 찾아 전용가능성을 검토해야한다. 우량농지는개발을 못할 확률이 높다. 또 취락지역과 많이 벗어난 곳은 타 용도 전용을 허가받기가 쉽지않다.

지목이 대지나 잡종지인 땅은 좋은 투자가 될 수 있지만 농지나 임야에 비해 많이 비싸고희소성이 줄어 지금보다 투자가치가 감소될 가능성이 높은 점을 고려해야 한다.이축권(도시계획사업으로 인해 살고 있는 집이 철거된 경우 그린벨트내 다른 곳에 옮겨 집을 지을 수 있는 권한)은 한 동안 투기의 대상이었고 황금알을 낳는 거위로 인식돼왔다.서울지역에서는 그린벨트내 카페 등을 지어 문제가 되기도 했다.

농지보다 가치가 떨어지는 그린벨트내 취락지역(약 100호 이상) 등에 신축허가가 난다면 이축권 시세는 많이 떨어질 것으로 보인다. 〈李鍾圭기자〉