대구중심 내집마련 재건축아파트 각광

대구시내의 대규모택지가 사실상 바닥나면서 도심요지에 위치한 재건축대상노후아파트단지가 도심권 내집마련 수단으로 각광받고있다.이는 대부분의 재건축대상아파트가 주변도시기반시설은 물론 교통·학군등입지여건이 변두리 신개발지에 비해 우수해 잘만 선택하면 신규아파트분양가격정도로 동일평형의 도심권 아파트를 장만할 수도 있기때문.재건축은 대부분 대상이 지은지 20년이 넘는 5층이하 저층아파트여서 15층이상 고층으로 재건축하면 용적률(총연건평/대지연면적)이 2~3배 정도 늘어난다는 전제하에서 시작된다. 사업시행방식은 건물주들로 구성된 재건축조합이시공회사에 지분제 방식의 계약을 체결하는 것이 보편적.지분제의 골자는 시공회사가 재건축이 가능한 연면적에서 기존세대의 연면적을 제한 나머지 면적에서 공사비·시공이익금·관리비등을 공제한 면적을 입주자들에게 무상으로 추가배분하는 제도.

그러나 일부 재건축대상아파트는 용적률이 낮아 기존평형만큼 배정받는데도입주자가 공사비를 추가부담해야하는 경우도 없지않아 옥석을 가리는 주의가요구된다.

투자측면에서 보면 재건축이 거론되고있거나 준비위원회가 구성되는등 재건축이 구체화된 단지는 매매가가 비싸 투자수익률이 떨어질 수밖에 없다. 따라서 건축연수가 15년정도 된 아파트들이 투자유망대상으로 꼽힌다.이는 6년이 지나면서 10년까지는 매매가가 하락하고 15년을 고비로 재건축에대한 기대심리가 높아지면서 가격이 다시 상승하는 패턴을 보이기 때문. 또가격자체가 상승국면을 타는 시점이어서 중도에 팔도라도 적정투자수익이 보장된다.

용적률은 당연히 적을수록 좋으며 높아도 1백~1백20%이내라야 사업성이 있다.

또 용적률이 낮더라도 소형평수가 많고 건물동간이 좁아 가구밀집도가 높으면 사업성이 떨어진다. 통상 조합원에 돌아가는 세대수와 일반분양되는 세대수가 비슷해야 현재 평수보다 1.5~2배정도 넓은 평수를 추가부담없이 분양받을수 있다.

로열층보다는 값싼 비로열층을 구입하는것이 수익성이 높다. 평형배정시 로열층여부는 감안되지 않기 때문. 또 대형주택업체들은 단지규모가 3천평정도돼야 수주하는 경향이 있기때문에 대단지를 선택하는것이 유리하다.그러나 모든 재건축대상 아파트가 투자가치가 있는것은 아니다. 실제 지난해말 ㅂ사가 계약을 체결한 ㅎ아파트는 13평형만 있는 단지. 용적률조사결과세대당 12.5평이 추가 배분될수있어 기입주자들은 25.5평형 아파트를 무상배분받을수있다.

아파트를 매입한다면 손익이 어떻게 나타날까. 재개발추진이후 시세는 6천3백만~천5백만원선. 단기간내에 공사가 어려워 1년정도 지연된다면 전세를 2천만원정도 받을수있다. 이경우 구입자부담금액은 4천3백만-4천5백만원. 또착공이후 공사기간도 2년정도 걸린다고 봐야한다. 3년간 금융비용은 연리15로 칠경우 2천만원정도. 총부담금액은 최초부담금과 금융비용, 전세금환급금을 합한 8천3백만~8천5백만원선.

만약 이 아파트와 비슷한 위치의 동일평형 아파트를 신규분양받는다고 가정하면 평당분양가는 3백만원정도. 총분양가는 7천5백만원선. 역시 중도금에대한 금융비용이 1천만원정도 발생하기때문에 총부담가격은 8천5백만원선이 돼실제비용은 큰 차이가 없게된다. 그렇지만 재건축아파트는 도심에 대형평수를 우선 배정받을수 있다는 이점이 큰 매력으로 꼽힌다.

그러나 재건축은 조합원사이의 알력등으로 공사가 늦어지면 늦어지는만큼 구입자가 손해를 볼 가능성이 높다. 따라서 재건축아파트는 사업이 조기추진될수있는지를 면밀히 검토해야하는것이 구입의 포인트.

현재까지 대구지역에서는 7개의 아파트단지가 재건축승인을 받았는데 이미완공 또는 착공된 4개아파트단지는 대부분 2~10평정도가 무상으로 추가배정됐다.

대구시내에는 현재 15년이상된 노후아파트가 총1백46개단지에 이르러 조만간서울과 같이 재건축붐이 일것으로 전망되고있다. 지국현기자