부지 가격따라 "천차만별"

평당분양가격이 3백50만원선인 초고가 아파트가 조만간 대구에도 선보일 예정이다.대구시수성구수성동 전코오롱대구공장부지 3만5천평을 매입한 보성, 화성,쌍용등 3개주택회사에 의하면 오는 3월말-4월초 분양예정인 1천6백-2천세대의아파트분양가격이 평당 3백50만원선에서 결정될 전망이라는 것.이에반해 2월말부터 본격분양되는 칠곡2지구의 분양가격은 평당 2백10만-2백20만원이어서 위치에 따라 분양가격이 70%선까지 차이가 나고 있다.그러면 분양가가 어떻게 산정되기에 이같은 격차가 생기게 될까.분양가격의 차이는 물론 부지가격때문. 아파트분양가격은 평당 표준건축비와부지값이 합산돼 결정된다.

현재 대구지역의 아파트표준건축비는 주택회사자체 매입부지일 경우 평당 최하1백38만원(전용면적 18평이하 층수 15층이하)에서 최고 1백65만원(전용면적25.7평초과 16층이상)까지로 제한돼 있다.

그러나 실제 적용되는 건축비는 각평형별로 비디오폰, 고급도배지.내장재사용등 9%옵션할증이 적용돼 최저 1백50만4천원에서 최고1백78만1천원까지 적용되고 있다.

토지개발공사, 도시개발공사등에서 조성한 공영택지는 표준건축비가 이보다5.8-9.4%비싸다. 이는 민간주택회사들이 부지를 개별적으로 매입할 경우 분양가에서 부지매입투자비마진을 남길기있으나 공영택지에서는 마진을 남기기어렵기때문에 주택건설촉진을 위해 예외적으로 인정해주는 특혜조치이다.그러나 표준건축비는 편차가 일정범위내이기 때문에 분양가격에 큰영향을 미치지는 않는다.

문제는 위치에 따라 천차만별인 부지값.표준건축비를 평당 평균1백60만원으로 잡을경우 코오롱부지의 아파트건평당 부지값은 1백90만원인데 반해 칠곡지구는 50만-60만원에 머물러 부지값만 기준하면 평균 3배이상 차이가 나게된다.아파트부지를 민간회사가 매입하면 취득금액, 분양때까지의 금융이자, 설계비, 취득세등 공과금, 단지내배관.지하수개발등 관련경비가 포함돼 택지가격이 나오게 된다.

분양평당 부지값은 건축연면적을 대지면적으로 나눈 용적률과 총택지가격을대비해 산정한다. 이에따라 용적률이 높을수록 즉 일정면적에 들어서는 세대수가 많을수록 분양가격이 낮아지게 된다.

최종분양가에는 지하주차장가격이 포함되는데 전용면적의 1/15이내일 경우에는 일반분양가가, 초과분에는 국민주택이하규모일 경우에는 평당 96만원, 민영주택규모에는 1백1만원이 적용된다.

실제 지난해말 2천1백39평의 대지에 6-11층 2개동 1백50세대가 분양된 상동청구아파트의 경우 택지감정가격이 55억4천5백여만원, 용적률이 2백11.67%여서 평당 택지비는 2백59만2천원, 건평당 평균택지비는 1백22만4천원으로 산정됐다.

이에따라 분양면적기준 26평형의 분양가격은 건평당택지비 1백22만4천원에평당표준건축비 1백50만4천원을 합한 2백72만8천원으로 결정됐으며 33평형은표준건축비 1백54만7천원이 적용돼 평당 2백77만1천원으로 결정됐다.또 지하주차장을 포함한 최종분양가격은 26평형은 3백28만원, 33평형은 4백64만원이 늘어나 각각 7천5백만원과 9천8백90으로 결정됐다.